「マンション購入の攻略読本」 マンションの資産価値だって攻略できるんだ!
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(13) マンションの資産価値だって攻略できるんだ!


よく相談されることに、「将来、賃貸に出しても家賃でローンの支払いをできますよね?」というお話があります。

確かに、今の家賃とローンの支払額なら、その通りかもしれません。でも、住宅ローンの返済プランによっては支払額が増えることも多いですよね。わかって住宅ローンを組んでいますか?ちょっと、心配です。

さらには、あなたが買ったマンションを貸すときって、いつですか?将来って、いつごろですか?

はっきり言って、間違いなく、マンションは供給過剰です。それはもう異常なほどに。絶対にあり得ないほどに、供給過剰です。それでも新しいものがどんどん建築されています。一戸建てもそうですよ。

すでに、住宅の数は多すぎて、余っている状態です。どんな家があまるのか?まず、古いものは、不利です。価格競争の真っ只中。いや、場合によっては価格の問題じゃなくなってます。

あなたの買うマンションが新築であっても、いずれは古くなります。賃貸に出そう!なんて思っている頃には、立派な中古マンションです。家賃が今の水準よりも下がっていると思っておきましょう。

「住宅ローンの返済額は増えるが、家賃は下がっている」、それが将来のあなたの現実となる可能性は充分に考えられます。

ですので、家賃が大きく下がらないようなマンションを買いたいところです。これは、マンションによって、差が出てくるところだと思われます。

一番大事な点は、なんといっても立地です。立地による家賃の格差が出てくると思って置いてください。格差どころか、立地が悪いと借り手がいない、最悪は買い手もいない、ということも。

住宅の数(ストック)が、過剰になってくると、価格さえ合えば、借り手や買い手がいるということは通じなくなってきます。要注意!

立地の判断は、案外難しいものです。単純に駅から近ければ良いのか?と言えば、そうとも言い切れません。その周辺でのマンションの希少価値というものが重要だと考えています。

マンションの多いエリアであっても、希少価値があれば、プラスです。

例えば、周辺のマンションに比べて、高層である場合は、イメージが良く人気が高くなります。一概には言えないところが難しいのですが。

同じエリアで、似たようなレベルのマンション、特に、低価格帯のマンションは、将来が心配です。比較的、売却に出される時期も早く感じられますが、値崩れも激しくなることでしょう。

おそらく、今の新築マンションが中古マンションとして、市場で流通するとき、良いマンションと良くないマンションが選別されてくるでしょう。

少し前までは、築年数が同等なら、どのマンションも同じような単価になっていました。でも、今後は、選別されてくるでしょう。今でも、既に選別されつつあるように感じられます。これから、消費者がもっと賢くなり、見る目が厳しくなることでしょう。

少し、話がそれましたが、立地を考えるときは、駅からの距離や利便性、周辺環境はもちろんですが、周辺で供給されているマンションがどのようなものかをチェックしてください。

現在、売り出し中のマンションならチェックし易いですが、5年以内に建築されたマンションがどれぐらいあるだろうか?と意識しながら周辺を散歩することをお勧めします。

売買価格や家賃に直結するのですから、立地は、失敗すると人生に影響してきます。


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