「高級」というイメージを持っている方も多いのではないでしょうか。
超高層マンション ＝ 高級マンション
というイメージどおりのマンションではないことが多いです。
住宅ローンの金利上昇のリスク
これは、今のような金利上昇期においては本当に大きなリスクとなります。
なぜ、そんな意識差が生まれるかと言いますと、売主がターゲットにする購入者の層が幅広くなりがちだからです。
仕事柄いろんなマンションに行くことが多いですが、事実、高層マンションに行きますと最初に眺望を確認することが多いです。
超高層マンションをイメージしてみてください。その多くは、都心の便利なところにあるというイメージがありませんか？
]]>マンションを買えば、「修繕積立金」を支払っていく必要があります。これは多くの方がご存知ですね。
これと一緒に支払うものとして、「管理費」というものもあります。
今回は、超高層マンションのデメリットとして、修繕について書きます。
]]>日本一のっぽマンション！
などという記事を目にした方も多いことでしょう。
大阪市港区で、2006年8月に完成予定の超高層マンションである「クロスタワー大阪ベイ」のことです。
このマンションがマスコミに公開されたようで、ニュースになってますね。
キッチンと洗濯機置き場（防水パンのあるところ）の位置関係や、バルコニーなどの洗濯物を干す場所との位置関係などがそうです。
まず、よくニュースで注目？されていた「構造計算書」の作成ですが、これは、構造を担当する設計事務所が行います。設計事務所と言っても、多くの場合、意匠・構造・設備の３つに役割がわかれており、それぞれが別の事務所であることが多いです。もちろん、同じ事務所が行うこともある。
この「構造計算書」を基にして「構造図」という図面を作成するわけです。
で、今回、「構造計算書」をその作成過程において偽造したわけですが、その偽造されたものを基にして作成された「構造図」も当然にダメなんですね。当たり前ですが。
問題は、この「構造計算書」や「構造図」の偽造や間違いをどのようにして、チェックすればいいのか？ということですね。皆さんが知りたいのは。
でも、これって、かなり難しい。一般の人が勉強してわかるようなものではないのです。
もちろん、ある程度、ポイントだけをおさえて確認する方法はある。
でも、それは素人にはどう考えても無理。それが結論なのです。残念なことですが。
偽造の程度にもよりますが、極端にひどいものであれば、構造図をプロが見ればわかります。
耐震強度が0.5未満のような極端にひどいものであれば、構造図を見ればプロならわかります。でも、もう少し微妙なもの、数値で言いますと、0.7とか、0.8程度のものであれば、わからないこともあり得ます。
もしくは、「ん？何かおかしいな？」とは感じます。でも、決定的な回答を構造図だけで得ることは難しいですね。
「これは、おかしい」と感じた場合、最終的には「構造計算書」をチェックすることになります。
確かに、今の家賃とローンの支払額なら、その通りかもしれません。でも、ローンの返済プランによっては支払額が増えることも多いですよね。わかって住宅ローンを組んでいますか？ちょっと、心配です。
さらには、あなたが買ったマンションを貸すときって、いつですか？
将来って、いつごろですか？
はっきり言って、間違いなく、マンションは供給過剰です。それはもう異常なほどに。絶対にあり得ないほどに、供給過剰です。それでも新しいものがどんどん建築されています。一戸建てもそうですよ。
すでに、住宅の数は多すぎて、余っている状態です。どんな家があまるのか？まず、古いものは、不利です。価格競争の真っ只中。いや、場合によっては価格の問題じゃなくなってます。
あなたの買うマンションもいずれ古くなります。賃貸に出そう！なんて思っている頃には、立派な中古マンションです。家賃が今の水準よりも下がっていると思っておきましょう。
ローンの返済額は、増えるが、家賃は下がっている、それが将来のあなたの現実となる可能性は充分に考えられます。
ですので、家賃が大きく下がらないようなマンションを買いたいところです。これは、マンションによって、差が出てくるところだと思われます。
一番大事な点は、なんといっても立地です。立地による家賃の格差が出てくると思って置いてください。格差どころか、立地が悪いと借り手がいない、最悪は買い手もいない、ということも。
住宅の数（ストック）が、過剰になってくると、価格さえ合えば、借り手や買い手がいるということは通じなくなってきます。要注意！
立地の判断は、案外難しいものです。単純に駅から近ければ良いのか？と言えば、そうとも言い切れません。その駅周辺でのマンションの希少価値というものが重要だと考えています。
マンションの多いエリアであっても、希少価値があれば、プラスです。
例えば、周辺のマンションに比べて、高層である場合は、イメージが良く人気が高くなります。一概には言えないところが難しいのですが。
同じエリアで、似たようなレベルのマンション、特に、低価格帯のマンションは、将来が心配です。比較的、売却に出される時期も早く感じられますが、値崩れも激しくなることでしょう。
おそらく、マンションが中古マンションとして、市場に流通するとき、良いマンションと良くないマンションが選別されてくるでしょう。
少し前までは、築年数が同等なら、どのマンションも同じような単価になっていました。でも、今後は、選別されてくるでしょう。今でも、既に選別されつつあるように感じられます。これから、消費者がもっと賢く なり、見る目が厳しくなることでしょう。
少し、話がそれましたが、立地を考えるときは、駅からの距離や利便性、周辺環境はもちろんですが、周辺で供給されているマンションがどのようなものかをチェックしてください。
現在、売り出し中のマンションならチェックし易いですが、5年以内に建築されたマンションがどれぐらいあるだろうか？と意識しながら周辺を散歩することをお勧めします。
売買価格や家賃に直結するのですから、立地は、失敗すると人生に影響してきます。
「わかってるよ。共用部分だろ。やっぱりプールが欲しいな。この前、見学に行ったモデルルームでは、シアタールーム付きのマンションだったよ。温泉付きのマンションもあったしね。そんなマンションは付加価値があっていいんだよ、ってことでしょ？」
こう思った方は、黄色信号です。
そういうマンションが必ずダメってことはないです。その付加価値のメリットだけではなく、デメリットもわかっておかないと、入居して数年後には、こんなはずじゃ・・・、というパターンになっちゃいます。
デメリットとは、管理費。高くつくんですよ。こういう施設は。但し、こういった施設は、大規模マンションでよく見かけますが、その場合、大規模故に、戸数の多さで管理費の1戸当たりの負担をかなり吸収してくれてます。
でも、もうひとつ重要なデメリットが。
それは、維持費のかかる施設だが、あまり使わない人にとっては、ただの金食い虫。無い方がいい。または、使わずにいたい。と思い出します。
で、管理組合で、話題に上りだします。使用制限（使用できな日を設ける）などの方法が提案されたりしますが。それを目的で買った人にとっては、大問題です。と、言うわけで、揉めちゃいます。
そのマンションを買う前に本当にその共用施設が必要か？ってところは考えましょう。
では、その逆を考えましょう。これは必要やで！っていう施設がない、もしくは不足していますと問題です。例えば、集会室のないマンションはダメです。管理の大事なマンションなのに、話し合う場が無いわけです。
よく問題になるのが、駐車場。最近では、車を所有しない人も多いようですので、必ずしも戸数に対して100％の駐車場が必要とは言い切れませんが、立地によっては100％ないと不足です。そして、駐車場の種類も立体式は、あまり歓迎されません。平面式で100％が理想です。理想ですけどね。
実際には、できる限り、自走式で多くを賄い、機械式がわずかなら良しといったところか。特に都心では、敷地との兼ね合いで、止むを得ないこともあります。
そして、忘れがちなのが、自転車です。場合によっては、駐車場より駐輪場の方が深刻なことも多いのです。通常のファイミリータイプのマンションなら、1世帯に最低でも2台分は確保したいところです。ということは、戸数の2倍の駐輪場が必要です。
でも、この200％がギリギリだというマンションが多いのが残念です。30前後のカップルがマンションを購入することが多いのですが、子供ができると足らなくなってきます。そのときには、自転車の置き場所が管理組合の議題に必ず上がってきます。
解決法として、敷地内に増設することも考えられますが、そのスペースがあるかどうかもチェックしましょう。ちなみに、スペースがあっても、いざ設置となりますと、費用負担の問題が出てくるので、できれば、新築時に充分な量の駐輪場が欲しいところです。理想は、300％。でも、なかなか無いですね。
次にチェックしたいのは、エレベーター。よく、70～80戸に1基なんて言いますが、これでは少ないですね。朝は、たいへんです。60戸に1基をクリアして欲しいものです。必ず、チェックしましょう。
案外、困るのが、室外機置き場。子供部屋の室外機、どこに置けって言うんだ？と思うこともあります。窓の向こう側（バルコニー側）に置くしかないわけです。窓の向こうに映って見えてます。
よく家具の置き場を考えて、購入しよう！ってことが言われますが、これは室内に限りません。
また、住戸内といえども、音の問題は大事です。何も騒音は、上からやってくるとは限りませんから。寝室の横にトイレや浴室など水周りのものがあるとウルサイものです。
部屋と部屋の間の間仕切り壁も、実は、見えていないところが大事です。この間仕切壁のボードが天井裏のスラブ面まで立ち上げられているか？
ほかにも、上階の住戸の水周りが寝室の上に無いか？これも気になるところです。上と全く同じ間取りであることが多いので、同じなら、まず大丈夫でしょう。
まだまだ言いたいことはあるのですが、かなり長くなりそうです。せめて、収納だけでも言わせてください。
収納は量のことはよく注意している方が多いですね。当然です。専有面積の8％以上あれば、とりあえずはOKでしょう。理想は、10％以上ですけどね。
でも、ここで注意して欲しいのは、量だけじゃなく、位置です。位置。
できれば、居室はもちろん、トイレ、洗面の全ての場所にあって欲しいものです。
リビングや廊下、さらには玄関に無いことが多いです。玄関の収納とは、靴箱のことではありませんよ、シューズクロゼットがあれば、良いですね。
トランクルームはもちろんですが。我が家では、トランクルームとシューズクロゼット無しの生活は考えられません。（笑）
廊下は、何に使いますか？基本的には通過ですよね。目的の部屋やトイレなどへ行くために通過するわけです。
ということは、この廊下の面積が広いということはそれだけ有効に居住スペースを利用できていないことでもあるのです。
限られたスペースの中をなるべく有効に利用したいものです。専有面積にもよりますが、専有面積に占める廊下の割合が8％を超えるとかなり無駄があると思われます。一度、定規をあて、縮尺を計算に入れて計ってみてください。
また、廊下の幅員も問題となります。幅員が狭すぎると車椅子が通りにくい、手すりをつければ車椅子が通らないというでのでは、老後が心配です。
そのときには、間取りの大幅なリフォームの必要性がでてくることも考えられます。800mm以上の幅が欲しいところです。
次に梁についてです。これは、開放感の問題に繋がってきます。
梁とは、よく部屋の上を横から横へと延びているものです。柱を横にしたものだとイメージしてください。構造上、大事なものであり、当然ながら取り除くなんてことは不可能です。
この梁には、大きなものと比較的、小さなものがありますが、どちらにせよ、リビングや洋室の真ん中を横切るのは避けたいところです。
ましてや間取りの関係で、大梁が横切っていることがあれば、最悪です。
この梁の位置が、間取り図だけを見ていたのでは、載っていないことが多く、住んでみてから初めて知った！なんていうことが実際にあるから困ったものです。
設計図書を見て、チェックしよう！なんて言っても、難しいでしょうから、せめて営業マンに「この住戸の梁の位置を全て教えて！」と聞きましょう。遠慮してる人は、マンション購入の負け組みになっちゃいます。
今までに見てきたマンションでも、5畳の部屋のほぼ中央を梁が横切っていることがありました。梁って圧迫感はもちろんですが、どこにライトをつければいいんだ！？って困ってしまいます。これで、天井高が低ければボー然としてしまいます。
今、マンションを買う方の多くは、終の棲家として買っています。そのマンションにずっと住むわけです。老後も含めて。老後、いろんな意味で快適でないマンションに住みたくないですよね？
暗～い、あまり日の当たらない部屋。廊下が狭くて、手すりをつけるのにも苦労する部屋。寝室に響く、トイレの排水音。
どれもこれも、嫌ですよね？こんなことは、買う前にチェックしておけば、その多くを未然に発見することができるのです。是非、快適性も攻略しちゃいましょう。
快適性のチェックの具体的な話の前に、一つ、認識しておいてください。
これは、ある意味、当たり前のことでもありますが、広いマンションほど、快適性はよくなります。単純に。
だって、広いのだから、ゆとりがあって、いろんなところに充分な空間もある上に、間取りも調整しやすいですから。
それを踏まえたうえで、まず、開放感！です。逆に言えば、暗くないだろうか？ってことですが、例えば、玄関やポーチ。
共用廊下や吹き抜けの位置を図面を見てよく考えてください。自然光の入るポーチなら、プラス材料ですよね。それで、尚且つ、玄関に採光の採れる窓があれば、良い感じです。
自然光は欲しいです。但し、ここで相反することにもなるのですが、自然光とともに風雨がポーチの中まで入ってくることがあります。
この当たりの位置関係をよく見ておきましょう。ちなみに、光と風雨の両方を攻略できるマンションは、そう多くはありません。