「失敗しない中古マンション購入の攻略法!」 中古マンションの現場へ行く前に
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(6) 中古マンションの現場へ行く前に


前回までは中古マンションのこと全般についてお話してきました。中古マンションを買う上で知っておいて欲しいことです。今回からはいよいよ具体的なチェックポイントなどについてお話していきます。

まず、物件を現場へ見に行く前にチェックできることがありますので、これを確認しましょう。これは広告に掲載されている情報でも確認できることです。

広告によく掲載されている言葉で、「
新築未入居」というものがありますね。

文字通り新築後、誰も住んでいない住戸というわけです。当然、使用されていないので通常は綺麗です。また、新築同様なのに完成物件を見れるというメリットもあります。

しかし、このフレーズには逆にデメリットも読み取れます。

それは、基本的には「新築未入居」=「売れ残り」ということです。

売れ残りの住戸の場合、売れ残った原因はいろいろとありますが、価格設定に問題があったことが考えられます。簡単に言いますと、高すぎたわけです。

ですから、こういったマンションを購入される場合は、新築時の価格で購入すると高すぎる可能性があるとお考えください。

それでは、どれぐらい高いのか?といいますと、難しいところです。売れ残っている住戸が1戸や2戸程度であり、完成から3ヶ月程度までであれば、別に高すぎるとまでは言えません。

逆に、完成後1年も経過しているのに、総戸数100戸のマンションで10戸程度も売れ残っているようであれば、かなり高いと判断してよいでしょう。

新築未入居と記載されている場合は、完成時期と販売戸数をよく確認しておきましょう。ちなみに、完成後1年以上経過しても売れ残っているマンションが普通に仲介物件として販売されていることもあります。

こういったマンションを購入する場合は、値下げしてもらうことが前提ですね。

次に、広告のなかで確認すべきは築年数です。これは、築浅の場合はPRのポイントとして大きく記載されていることもありますが、多くの場合、小さな文字で書かれています。

築年数は、皆さんがよく確認しているようですが、次の確認をしておきましょう。

 
1983年以降に完成したマンションか?

これがなぜか?と言いますと、そのマンションの構造の安全性に関係があるからです。

建物は建築基準法や条例などの規制のなかで建築されるのですが、建築基準法が1981年に改正・施行され、耐震基準が厳しくなっているのです。

つまり、この改正された建築基準法が施行された後に建築されたマンションの方が耐震上は安心できる可能性が高いという事が言えるわけです。

では、なぜ改正・施行された1981年ではなく1983年以降かと言いますと、改正された建築基準法が施行される直前までに着工したマンションがあるからです。

この直前に着工したマンションは、改正前の基準通りの建物でもよかったため、古い基準に沿って建築されている可能性があるのです。

マンションの工期は一戸建てと違い長いです。ですから、念のため「1983年以降に完成したマンション」を1つの目安としてオススメします。マンションによっては、施行前から新しい基準に合わせて建築されているものもありますが、それを一般の方が見分けるのは困難ですからね。


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