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[2.マンション]

2009年06月01日

中古マンションのリフォームと音のトラブル

5月は、中古マンション調査のお申込みが多かったです。
私もあるマンションのリフォーム時の調査に立会いました。

その時に出たお話しで、音に関する話題がありました。

マンションは共同住宅です。
どうしても、音のトラブルが多くなります。
上の音がうるさいとか、隣の音がうるさいとか・・・

その仕様が原因である場合もあれば、
一報が音に過敏な方であることも。

中古マンションを購入してリフォームするときに、
以前の仕様を変更すると、下階からクレームが起こることがあります。

たとえば、仕上げをカーペットからフローリングに変えたり、
床の工法をクッション性のない束に変えたり、、、

意図せずして生じたトラブルでも、やはり責任を追及されたり、
問題解決を求められたりすることはあります。

前述の現場で建築士がお客様にこうお話していました。

「下階の方は、今までの音に比べて大きいと気になることが多い」

つまり、音が響くからといって、何でもクレームになるわけではないのですね。
リフォーム前に比べて音が大きくなるようであれば、
「ウルサイ」と感じるわけです。

マンションのリフォームをする際には、

・現状の仕様(リフォーム前の仕様)
・希望の仕様
・マンションの管理規約・使用細則などのルール

これらをしっかり検討する必要があるのです。
そして、現場で適切に施工してもらうことですね。

リフォーム時の建物調査

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2008年12月09日

アウトレットマンション(物件)

最近、アウトレット物件、アウトレット不動産、アウトレットマンションなどというものが増えています。

「アウトレット」という言葉から何となく、その意味を理解できそうですが、具体的にはどのようなものでしょうか。会社や人によって、その言葉の持つ意味が微妙に異なります。

例えば、「住宅の楽待」では、以下のいずれかの条件を満たす新築マンション・一戸建て住宅を「アウトレット不動産」としているようです。

1)当初の販売価格から値下げされた物件
2)家具・家電製品などのプレゼントや購入費用・引っ越し費用負担などのサービスがついている
3)新古物件(新古マンションもしくは新古戸建て)※竣工されてから未入居の状態で1年以上経過したもの

次に、野村不動産アーバンネットが運営する「ノムコム」では、以下のいずれかに該当するものとしています。

1)価格改定を実施して販売している分譲マンション(住戸)
2)マンション開発業者(デベロッパー)が一括バルク売り(まとめて売ること)した物件を他の不動産会社が買い取り、リーズナブルな価格で再販している分譲マンション(住戸)

上記2つのケースでは、価格の値下げに関しては同じですが、他の条件が異なりますね。ただ、いずれのケースもアウトレット物件(マンション)だと考えて良いでしょう。

ちなみに、「アウトレット」という言葉の本来の意味をウィキペディアで引いてみると以下のように記載があります。

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もともとアメリカの流通業界において、ブランド・メーカーの衣料品やアクセサリーなどの、流行遅れ商品や通販のクーリングオフ品、実用上は問題のない欠格品(いわゆる「半端もの」「訳あり品」「棚ずれ品」など)を処分するために、工場や倉庫の一角に「アウトレットストア」と呼ばれる在庫処分店舗が存在していた。
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「実用上は問題ないものを何らかの事情による処分するもの」といったところでしょうか。これらを基にアウトレットマンション・アウトレット物件を考えるならば、

・売れ残りや事業主の経営上の問題等の事情で早期に処分したい物件
・実際に生活する上では特に問題ない物件
・価格もしくは物品などで何らかの大きなメリットを提供している

といったところでしょう。

アウトレットマンション・アウトレット物件といっても、取引の流れは物件によって異なります。具体的には以下のケースがあります。

A)当初の事業主がアウトレット物件として自ら販売
B)当初の事業主がアウトレット物件を扱う販売会社に委託販売
C)当初の事業主から購入した会社が新たな売主として販売

アウトレット物件には、棟内モデルルームとして使用されていた住戸やキャンセル住戸も含まれると思われがちですが、売れ行きの良いマンションであれば、棟内モデルルームとして使用されていた住戸やキャンセル住戸であっても値段を下げずに売ることもあり、アウトレットという言葉から連想する「安さ」が実現されていません。家具などの特典すら付かないこともあります。

棟内モデルルームとして使用されていた住戸 = アウトレット物件
キャンセル住戸 = アウトレット物件

とはならないこともあるのですね。

事業主にしてみれば、価格を下げると先に購入した消費者からの反発が予想されるため、あまり表立って「アウトレットマンションです!」などと宣伝したくないものです。ですから、売れ残り住戸を一括販売するのですね。もちろん、すぐに現金化できることも非常に大きなメリットですが。


アウトレットの意味ばかり考えていても仕方ないですね。。。


アウトレットマンションを購入する時に気をつけなければいけないのは、どのようなことでしょうか?

前述したように、基本的には実用上は問題ないものが「アウトレット」ですから、本来ならばこの点を心配する必要はなさそうですね。しかし、一般的には、粗悪品・欠陥品のイメージがある上に、いくら価格を下げたといっても高価な買い物ですから、余計に心配になる方もいらっしゃるようです。

価格については、値下げした価格で全ての住戸(又はほぼ全ての住戸)が売れるのであれば、それがその時の適正価格だと考えて良いでしょう。ですから、値下げ後に購入した方にとっては、アウトレットマンションになったことによる資産価値のマイナスはあまり気にすることはありません。

もちろん、先に購入した方にとってはマイナスですね。

また、値下げを理由に、多少の施工不良には対処してもらえないこともあるので、契約前にしっかり確認しておくことも必要です。例えば、キズや汚れの補修をしてもらえないことがあるのですが、この点をよく理解して購入するのであれば問題ないとも言えます。

ただ、価格の判断は難しいですね。値下げ後の価格から更に交渉可能な場合が多く、他の住戸の契約価格がわかりません。必ずしも公表されている価格で他の人が契約しているとは限りませんので、安く買ったつもりが、実は同じマンションの他の住戸よりも高かったということもありえますね。

価格は個々の交渉次第でもありますので、慎重に検討しましょう。

まとめると次のようになります。

・生活する上では問題ない
・値下げ後の価格で完売したなら、値下げ後の購入者にとって値下げによる資産価値の損はない
・キズ・汚れを補修してもらえないことがある
・価格が不透明

「アウトレットマンションだからモノが悪くても良い」というわけではありませんから、しっかりチェックして購入したいところですね。

当社でも調査をしていますので、よければご利用ください。
マンションの通信簿

投稿者 住むネット :

2008年10月11日

中古マンションが売れている?

(財)東日本不動産流通機構が、9月の首都圏の中古マンションの成約件数を発表しました。その成約件数は、2,506件(前年同月比5.25%増)と、5ヵ月連続で上昇したそうです。

成約した1平米あたりの単価は、5ヵ月連続の低下となっています。

新築マンションの価格高騰の影響に消費者がついていけず、中古マンションの購入へとシフトする動きがあります。

中古住宅の流通促進を考える立場からすると、「中古住宅に対するイメージが徐々によくなり、新築から中古へシフトしている」と言いたいところですが、実際のところは、消費者の意識の変化というよりも、「新築の価格に手が出ない」ということが最大の要因になっているでしょう。

逆に言えば、新築住宅の価格が下がれば、流れは元へ戻る可能性が高いわけです。

中古住宅の流通促進の為にも、中古住宅の流通の多い今こそ、積極的な手を打つ必要があるでしょう。国土交通省が様々な取り組みをしているので、期待したいところですね。

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2008年08月15日

マンション市場の動き

マンション業界では、東証1部上場のアーバンコーポレイションが破綻して大きなニュースになりました。負債総額も2500億円を超える大型破綻です。

不動産経済研究所の発表によると、7月の首都圏の新築マンションの供給戸数は、前年比44.5%減です。近畿圏でも29.5%減です。

それでも、契約率は50%台と完全に低迷しています。

つまり、新築マンションは相変わらず売れていないということです。厳しい業界の様子が見えてきますね。

一方で、中古マンション市場はどうでしょうか?

(財)東日本不動産流通機構の発表によると、7月の首都圏における中古マンションの成約件数は前年比6.8%増です。

新築マンションの販売は不調ですが、中古マンションはまずまずというデータが出ています。これは、まだまだ高い新築マンションではなく、購入しやすい中古マンションへとシフトした結果とも受け取れます。

住宅検査・内覧会立会いを行うアネストでも、中古住宅の建物調査が増えており、中古住宅への流れを感じています。

今後も中古住宅への流れが加速するのか、それとも価格次第では新築へと流れが戻るのか、もう少し様子をみたいところです。

投稿者 住むネット :

2008年07月24日

中古マンションの市場動向

(財)東日本不動産流通機構が不動産取引動向について、2008年4~6月の資料を公開しています。

この資料によりますと、首都圏の中古マンションの成約件数が前年比7%増となっており、この数年の同期比で見ても成約件数は割と多いようです。

この間、当社の中古マンションの建物調査の申込件数も増えています。

価格についても、1平米あたりの単価、成約物件価格ともに前年比で伸びています。

1平米あたりの単価  前年比7.5%増

成約物件価格     前年比10.2%増

しかし、新規登録物件(=新たに売却しようとしている物件)については、登録件数が大幅に増えており、且つ、1平米あたりの単価、登録物件価格ともに下げています。

つまり、しばらくの間、中古マンション価格が上昇していたものの、新たにマンションを売却しようとする人が増え、中古マンション価格の下落の兆候が見られるとも言えそうです。

投稿者 住むネット :

2008年07月09日

眺望問題と重要事項説明書

大阪の中心地で、A社が分譲したαマンションの隣接地に同じA社が別のβマンションを建設したことで、先に分譲されたαマンションの眺望が悪化したとして、αマンションの所有者(購入者)の一部がA社等に損害賠償請求するという訴訟があります。

高層マンションを購入する場合、隣接地も同様の条件・規制である可能性が高く、同様の高層建築物が建設される可能性は考えられます。今回のケースの場合は、同じ分譲会社が比較的、近い時期に建設・分譲したことから、購入者の気持ちもよく理解できますね。

注目したいのは、重要事項説明書に関する裁判所の判断です。

αマンションの売買前の重要事項説明書には、眺望が変化する可能性があると明記されていたようですが、「重要事項説明書を形式的に読み上げただけ」なので理解していないとαマンションの所有者(購入者)が主張しているようです。

多くの重要事項説明において、その書面を読みあげるだけの不動産会社や担当者が多いのは事実です。一方で、その内容をしっかり説明される不動産会社や担当者もいます。これが現実ですね。今回のケースがどうであったかは立ち会っていない以上、わかりません。

しかし、大阪地方裁判所はこの主張を認めず、αマンションの所有者(購入者)が説明に納得していたと判断しました。

まだ、争われる可能性が高いかと思われますが、いずれにしましても、売買契約書や重要事項説明書に捺印する以上、その記載内容に関しては十分に理解し、不明なことについては納得できるまで売主や販売会社などに説明を求めておくべきでしょう。

一生を左右するような大きな買い物において、書面の内容を理解せずに捺印することは感心できませんね。

私の会社でも重要事項説明書や売買契約書のチェックを行っています。

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2007年05月25日

マンションの価格は上がる?下がる?

新築マンションの販売が苦戦しているとの話も聞きます。
いろいろな理由付けで販売価格を上げて強気に出たディベロッパーも
方針転換してくるかもしれませんね。

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2006年11月19日

マンション価格の行方は?

先日、ある取材で記者の方とお話しているときに、「売れるマンションと売れないマンションと二極化している」というお話になりました。

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2006年10月11日

マンション購入のタイミングについての相談

仕事が仕事なので、よく友人から住宅購入の相談を受けます。メールで友人の質問に答えながら、「これって、多くの人が悩んでいることだなぁ」と感じ、せっかくなので、このやりとりを掲載することにしました。

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2006年05月08日

マンションの防犯への意識

最近、マンション内での事件が多く、よくニュースになっています。犯人がマンションに侵入して事件を起こすようです。大きなニュースにまでならくとも窃盗などは非常に多いですね。

5月8日付日本経済新聞には、

マンションやアパートの共用部分の防犯対策について、住民の約5割が「不十分」と感じている

との記事が掲載されています。

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2006年04月24日

構造不安?販売中止のなぜ

またも札幌の分譲マンションにおいて、販売中止となったものがあると報道されていますね。住友不動産、三菱地所と出てきましたが、今度は、新日鉄都市開発と東京建物のマンションです。

最近の発表を見ていますと、構造上は問題ないとか、建築基準法上の問題はない、などと発表されています。今回は、「建築基準法上の問題はないが、安全性の検証に時間がかかる」という発表のようですが、これを逆に言うと、建築基準法を満たしていても安全とはいえない、といっているようなものですね。

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2006年04月15日

大阪でも耐震強度不足のマンション?

マンション等の構造偽装問題で、一部の報道では、大阪市内においても耐震基準を満たさない疑いのあるマンションが見つかったとのことです。今まで、関西地方では、ビジネスホテルにおいては、耐震基準を満たさないものが公表されておりましたが、これが確定すると、マンションでは初となります。

民間の指定確認検査機関の日本ERIが審査したマンションです。今のところ、「疑い」であり確定はしていませんが、大阪市が検証を行う模様です。

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2006年03月30日

マンションみらいネット

「マンションみらいネット」というものをご存知でしょうか?

マンションの管理組合の活動状況やマンションの修繕の履歴情報などを登録し、この登録された情報をマンションの居住者や購入希望者がインターネットを通して閲覧できるシステムです。

このシステムを国交省が推進しており、今後の普及が期待されています。

この「マンションみらいネット」では、上記の情報のほか、管理費や修繕積立金などのマンションの会計に関する情報、長期修繕計画に関する情報なども閲覧できます。

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2005年12月18日

設計事務所は?

11月より、マンションの構造偽装に関する問題が騒がれており、いろいろなニュースが飛び交っています。しかし、不思議なことに肝心の設計事務所のことがあまり出てきませんね。

マンション分譲は、

 売主
 建設会社(施工会社)
 設計事務所(監理も行うことが一般的)

が、企画・設計・施工などを行う。その役割はケースバイケースだが。
そして、設計事務所の下請けとして構造事務所(姉歯元建築士の立場)がある。

設計事務所をほぼ全ての情報が通るわけですから、設計事務所は全てを知っていると考えることが自然であるにもかかわらず、なぜかあまりクローズアップされていない。

核心ではないところで話を進めて解明されるか疑問ですね。

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2005年11月18日

設計事務所の書類偽造と検査機関の問題点

恐ろしい問題が新聞などを賑わしていますね。

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2005年11月11日

マンションのプチ通信簿が更新!

住宅購入者向けのノウハウ情報が満載の「住むネット」の人気コンテンツである「マンションのプチ通信簿」のマンション情報が更新されました。

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2005年09月20日

混在型のマンションの問題

供給過多と囁かれて久しいマンション市場。

それでも次々に販売され、建設されている。ディベロッパーがいる限り、マンション建設は止まらない。

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2005年09月04日

マンション市場に暗雲?

数ヶ月前、ある中堅のマンションディベロッパーの社長がこう言っていた。

「○○で計画中のマンション、外資系の投資ファンドから買いたいとの話がある。一般消費者へ販売する予定だったけど、そっち(投資ファンド)と交渉してるところ。1棟丸ごとの売却ならそう悪くない話。営業が売るものがなくなって困るけど。(笑)」

と。また、こういう話もあった。

「投資ファンドから購入の打診があるけど、1棟でなく、全戸の半数ぐらいを売るかもしれない。」

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2005年08月04日

近畿圏の新築マンション販売状況

不動産経済研究所の発表によると近畿2府4県の4月のマンション販売戸数は、前年同月比9.6%増の2000戸と2ヶ月連続で増加。(5月18日付日本経済新聞より)

この発表からは、近畿圏の新築マンションはよく売れているようですね。

さらに、この記事では、

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