そのなかで、日本ホームインスペクターズ協会認定の資格試験
「ホームインスペクター（住宅診断士）試験」の受験受け付けを開始いたしました。
これは、国土交通省が推し進めていることですし、
私も自社のお客様の動向から、肌で感じています。
中古住宅の建物調査のご利用の多さが証です。
これから、中古住宅の市場が活性化していくことは、
まず間違いないでしょう。
しかし、新築住宅の建築・分譲・販売で
事業を成り立たせている会社は数多く、
これらが黙っているとも考えにくいかと思います。
長期優良住宅も、中古住宅より新築住宅に関することが
主になっているように感じられますしね。
結局は、「長持ちする新築を建てよう！」ってことになってませんか？
と、今日はそんなことを書きたいわけではないのですが、
中古住宅の住宅ローンについて思うことです。
日本では、新築後の住宅価格の下落はかなり大きいです。
車でもそうですよね。
買った瞬間からは中古住宅として、大きく価格が下落してしまいます。
これからは、中古住宅市場が大きく変わる可能性がありますが、
現状ではこうなっているのです。
そして、その後も価格は下がり続けるわけですが、
それは建物の価値をあまり認めないからです。
逆にいうと、建物の価値がほとんどないレベルまで価格が下がると、
そこからはあまり下がりません。
築年数が新しいほど価格の下落率が高く、
築年数が古いほど下落率が低いわけです。
しかし、日本の金融機関は中古住宅よりも新築住宅の住宅ローンに熱心です。
その不動産の担保力を考えれば、下落率の低い中古住宅の方が安全だと
考えられるのですが、そうは考えないようです。
中古住宅よりも新築住宅の方が購入者層の条件がよい、
と考えているのかもしれません。人的要件によるものですね。
徐々に住宅市場が変わってきており、
中古住宅の購入者層もいろいろです。
個人的には、新築住宅の住宅ローンで、頭金なしの方に融資するよりは、
中古住宅の方に注力した方がよいのではないかと感じるところです。
頭金なしの新築住宅への融資は、融資した瞬間に大幅な担保割れです。。。
これからは、金融機関の姿勢も変わってくるでしょう。
何とかする為の対策がいろいろと出されています。
実行しようというのですから、期待したいところです。
経済危機対策として、住宅金融支援機構のフラット３５の制度拡充が実施されました。
そのなかでも、以下の2つに注目です。
１．フラット３５（買取型）の建設費・購入価額の100％以内の利用が可能に
２．融資の対象となる諸費用の範囲を拡大
簡単に言えば、融資範囲を拡大して、消費者が住宅を買いやすくしよう！
というわけですね。
住宅ローンという借金を増やして、経済危機対策！？
この対策は、住宅を建築・分譲・販売する側を助ける為のものであって、
消費者の為とは言い難いものですね。
以前からずっと言ってきたことですが、フラット３５は融資制限を次々と緩和してきており、
何でも融資する方向に突き進んでいます。
住宅金融公庫時代には、ゆとり返済（当初の返済額を抑え、11年目から返済額があがる）で
多くの消費者を返済困難に導いて批判されたことがありますが、
また同じことを繰り返すことでしょう。
住宅ローンを借り易くするということは、
将来の破綻者（そこまでいかなくとも返済苦になる方）を増やすことです。
しかし、それにしてもフラット３５の緩和はどこまで進むのでしょうか。
そのうち、電柱に貼っているチラシのように「ブラックＯＫ！」みたいになったりして・・・
さすがに、それはないか、、、
その時に出たお話しで、音に関する話題がありました。
マンションは共同住宅です。
どうしても、音のトラブルが多くなります。
上の音がうるさいとか、隣の音がうるさいとか・・・
その仕様が原因である場合もあれば、
一報が音に過敏な方であることも。
中古マンションを購入してリフォームするときに、
以前の仕様を変更すると、下階からクレームが起こることがあります。
たとえば、仕上げをカーペットからフローリングに変えたり、
床の工法をクッション性のない束に変えたり、、、
意図せずして生じたトラブルでも、やはり責任を追及されたり、
問題解決を求められたりすることはあります。
前述の現場で建築士がお客様にこうお話していました。
「下階の方は、今までの音に比べて大きいと気になることが多い」
つまり、音が響くからといって、何でもクレームになるわけではないのですね。
リフォーム前に比べて音が大きくなるようであれば、
「ウルサイ｣と感じるわけです。
マンションのリフォームをする際には、
・現状の仕様（リフォーム前の仕様）
・希望の仕様
・マンションの管理規約・使用細則などのルール
これらをしっかり検討する必要があるのです。
そして、現場で適切に施工してもらうことですね。
この法律の正式名称は、「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」。
何とも敬遠したくなる名称ですね。。。
でも、大事な法規ですし、消費者にとってはプラスになるはず（？）ですので、
概要だけでも理解しておいた方が良さそうです。
今年の10月1日以降に新築住宅を引き渡す場合に、
新築住宅を供給する事業者（ハウスメーカーや分譲会社など）に対して、
瑕疵の補修等が確実に行われるように、
保険加入又は供託のいずれかを義務づけるものです。
ちなみに、10月1日より前でも保険に加入できます。
よく「10年保証」という言葉を聞かれることもあるかと思いますが、
「構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分」に関して
ハウスメーカーや分譲会社などは瑕疵担保責任を負っています。
しかし、その責任を負うべきハウスメーカーや分譲会社などに
充分な賠償能力がなかったり、倒産していたりするとどうなるのでしょうか？
そこで、保険加入や供託を義務付けようというわけですね。
この保険は、補修すべきハウスメーカーや分譲会社などへ支払われるのですが、
倒産していた場合は消費者に支払われます。
これから住宅を購入する方は、保険に加入しているかどうかを確認しておく必要があります。
そして、今年の10月1日以降の引渡しが義務となるわけですが、
これから建物プランを計画するような場合には、対象となることも考えられますね。
間取りなどのプランを決めて、図面を作成して、建築確認申請して・・・
工事がちょっと遅れて・・・
このようなことはよくありますから。
また、8月や9月に引渡しを予定している場合も何らかの事情により、
引渡しが遅れてしまい、10月1日以降になってしまいますと対象となります。
ということは、8月や9月に引渡しを予定している場合であっても、
保険加入か供託の対応をとって頂く方が良いでしょう。
予想されることとしては、9月に起こるであろう強引な引渡しです。
・未完成の状態での引渡し
・9月中に引渡す為の突貫工事による欠陥・不具合
これらは全国で多くの事例が発生するのではないかと思われます。
特に、今は住宅があまり売れていません。
既に完成済みの住宅やこれから建築する建売住宅なども
9月までに引渡せるかは不明です。
完成後1年以内で人が住んでいない住宅が、
ここでいう新築住宅となります。
こういう物件は多数ありますから、さて、売主はどのように処理するのでしょうか？
（１）9月までに価格を下げてでも売却する
→ 買い手に有利な交渉材料？（価格面では）
（２）10月を過ぎても気にせず（気づかず？）そのまま販売する
（３）10月を過ぎた場合は、完成後1年超になってから中古住宅として販売する
（４）10月を過ぎた場合は、誰かが住んだことにして中古住宅として販売する（笑）
（笑）なんて書いていますが、おそらくどこかでありそうです。
上記（２）もありそうに思えます。
売り手が黙っていて、買い手が知らなければ・・・
上記（１）は充分に考えられますね。
（３）や（４）も値引きの対象となるでしょうね。
いずれにしても、保険の対象でない住宅かどうかも購入の判断材料となります。
しっかり確認しましょう！
「アウトレット」という言葉から何となく、その意味を理解できそうですが、具体的にはどのようなものでしょうか。会社や人によって、その言葉の持つ意味が微妙に異なります。
例えば、「住宅の楽待」では、以下のいずれかの条件を満たす新築マンション・一戸建て住宅を「アウトレット不動産」としているようです。
１）当初の販売価格から値下げされた物件
２）家具・家電製品などのプレゼントや購入費用・引っ越し費用負担などのサービスがついている
３）新古物件（新古マンションもしくは新古戸建て）※竣工されてから未入居の状態で１年以上経過したもの
次に、野村不動産アーバンネットが運営する「ノムコム」では、以下のいずれかに該当するものとしています。
１）価格改定を実施して販売している分譲マンション(住戸)
２）マンション開発業者（デベロッパー）が一括バルク売り（まとめて売ること）した物件を他の不動産会社が買い取り、リーズナブルな価格で再販している分譲マンション(住戸)
上記２つのケースでは、価格の値下げに関しては同じですが、他の条件が異なりますね。ただ、いずれのケースもアウトレット物件（マンション）だと考えて良いでしょう。
ちなみに、「アウトレット」という言葉の本来の意味をウィキペディアで引いてみると以下のように記載があります。
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もともとアメリカの流通業界において、ブランド・メーカーの衣料品やアクセサリーなどの、流行遅れ商品や通販のクーリングオフ品、実用上は問題のない欠格品（いわゆる「半端もの」「訳あり品」「棚ずれ品」など）を処分するために、工場や倉庫の一角に「アウトレットストア」と呼ばれる在庫処分店舗が存在していた。
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「実用上は問題ないものを何らかの事情による処分するもの」といったところでしょうか。これらを基にアウトレットマンション・アウトレット物件を考えるならば、
・売れ残りや事業主の経営上の問題等の事情で早期に処分したい物件
・実際に生活する上では特に問題ない物件
・価格もしくは物品などで何らかの大きなメリットを提供している
といったところでしょう。
アウトレットマンション・アウトレット物件といっても、取引の流れは物件によって異なります。具体的には以下のケースがあります。
Ａ）当初の事業主がアウトレット物件として自ら販売
Ｂ）当初の事業主がアウトレット物件を扱う販売会社に委託販売
Ｃ）当初の事業主から購入した会社が新たな売主として販売
アウトレット物件には、棟内モデルルームとして使用されていた住戸やキャンセル住戸も含まれると思われがちですが、売れ行きの良いマンションであれば、棟内モデルルームとして使用されていた住戸やキャンセル住戸であっても値段を下げずに売ることもあり、アウトレットという言葉から連想する「安さ」が実現されていません。家具などの特典すら付かないこともあります。
棟内モデルルームとして使用されていた住戸 ＝ アウトレット物件
キャンセル住戸 ＝ アウトレット物件
とはならないこともあるのですね。
事業主にしてみれば、価格を下げると先に購入した消費者からの反発が予想されるため、あまり表立って「アウトレットマンションです！」などと宣伝したくないものです。ですから、売れ残り住戸を一括販売するのですね。もちろん、すぐに現金化できることも非常に大きなメリットですが。
アウトレットの意味ばかり考えていても仕方ないですね。。。
アウトレットマンションを購入する時に気をつけなければいけないのは、どのようなことでしょうか？
前述したように、基本的には実用上は問題ないものが「アウトレット」ですから、本来ならばこの点を心配する必要はなさそうですね。しかし、一般的には、粗悪品・欠陥品のイメージがある上に、いくら価格を下げたといっても高価な買い物ですから、余計に心配になる方もいらっしゃるようです。
価格については、値下げした価格で全ての住戸（又はほぼ全ての住戸）が売れるのであれば、それがその時の適正価格だと考えて良いでしょう。ですから、値下げ後に購入した方にとっては、アウトレットマンションになったことによる資産価値のマイナスはあまり気にすることはありません。
もちろん、先に購入した方にとってはマイナスですね。
また、値下げを理由に、多少の施工不良には対処してもらえないこともあるので、契約前にしっかり確認しておくことも必要です。例えば、キズや汚れの補修をしてもらえないことがあるのですが、この点をよく理解して購入するのであれば問題ないとも言えます。
ただ、価格の判断は難しいですね。値下げ後の価格から更に交渉可能な場合が多く、他の住戸の契約価格がわかりません。必ずしも公表されている価格で他の人が契約しているとは限りませんので、安く買ったつもりが、実は同じマンションの他の住戸よりも高かったということもありえますね。
価格は個々の交渉次第でもありますので、慎重に検討しましょう。
まとめると次のようになります。
・生活する上では問題ない
・値下げ後の価格で完売したなら、値下げ後の購入者にとって値下げによる資産価値の損はない
・キズ・汚れを補修してもらえないことがある
・価格が不透明
「アウトレットマンションだからモノが悪くても良い」というわけではありませんから、しっかりチェックして購入したいところですね。
当社でも調査をしていますので、よければご利用ください。
「マンションの通信簿」
そして、不動産会社に就職が内定していた学生への内定取り消しも報じられています。このような事態に遭遇した学生は、寝耳に水でしょう。
昨年から不動産業界を襲う不況ですが、今年になって拡大し、来年はさらに険しくなることが予想されます。これからの不況は不動産業界だけではなく、様々な業界や国民の生活にまで影響が出てくるのではないでしょうか。
内定を取り消された学生が大変であることは確かですが、このような状況下で、不動産業界へと足を踏み入れる学生も大変です。
昨年までは売り手市場だった就職戦線ですが、今では買い手市場ではないでしょうか。リクルート市場の変貌ぶりは急ですね。
不動産各社の苦しい台所事情がニュースになることは、住宅の販売にも悪影響があるのではないでしょうか。
不動産・住宅業界へのマイナスイメージが、住宅購入をより手控えさせることも起こっていることでしょう。
もちろん、購入後に事業主等が倒産するリスクを感じる方も多いでしょう。
そういう意味では、就職の内定取り消しを報じられている不動産会社は、今回の件で、さらに苦境へと追い込まれる可能性が高まりますね。
住宅に関しては、なぜか一戸建てよりもマンションの方が大きくニュースとして取り上げられますが、実際には一戸建て住宅も売れていません。
そんななか、最近では、マンション用地の仕入れを中止・抑制していたり、供給を減らしたりするニュースも多く伝わるようになっています。
これは、住宅の販売不振が長期化すると想定しているわけですね。
新築住宅の販売は、かなり厳しい状況が続いており、今後もしばらく厳しいと予想していますが、中古住宅の市場はそれほど悪くありません。
新築住宅の購入層が中古住宅に流れていることもあるようです。
個人的には、来年の住宅市場はさらに厳しいものになるのではないかと思っています。
ただ、逆に言うと買い手市場でもあるのですから、１つのチャンスとも言えます。今は、新築住宅においては、明らかに価格交渉も有利に運びます。
来年2月、3月になると更に有利になることが予想されます。決算前の叩き売りとも言うべき状況になる可能性が高いです。
しかし、購入後に売主や建設会社が倒産するリスクもあり、その後のアフターサービス対応への不安もあります。やはり、売主や建設会社の経営状態も考えた購入をしたいところです。
30階建てでも大変な高さに感じますが、50階前後のものもあります。
最上階付近の高額な住戸（億ション）だからといって、簡単に売れる時代ではなく、
苦戦するマンションも多数あります。
超高層マンションについて知りたい方は以下をご覧ください。
ニュースを見られた方も多いかと思いますが、今、中東諸国では超高層ビルの建築計画が次々と、、、
いや、なかには「超高層」では片付けられないような高さのものまであります。
高さ1000メートルを超えるビルの計画が、、、高さ1kmです。。。
ありえないですよね。想像を絶する計画で、同じ地球上のものとは思えません。
日本の50階建てマンションを上に5つ積み上げたぐらい（もしくはそれ以上）のビルです。想像できますか？
しかも、そんな計画がUAEにサウジアラビア、さらにはクウェートにもあるそうです。
中国では、奇抜な形をした建築物が増えており、建築家の自己表現の場となっているそうですが、中東ではとにかく高さを競っているようですね。
]]>成約した1平米あたりの単価は、5ヵ月連続の低下となっています。
新築マンションの価格高騰の影響に消費者がついていけず、中古マンションの購入へとシフトする動きがあります。
中古住宅の流通促進を考える立場からすると、「中古住宅に対するイメージが徐々によくなり、新築から中古へシフトしている」と言いたいところですが、実際のところは、消費者の意識の変化というよりも、「新築の価格に手が出ない」ということが最大の要因になっているでしょう。
逆に言えば、新築住宅の価格が下がれば、流れは元へ戻る可能性が高いわけです。
中古住宅の流通促進の為にも、中古住宅の流通の多い今こそ、積極的な手を打つ必要があるでしょう。国土交通省が様々な取り組みをしているので、期待したいところですね。
ファイナンシャル・プランナーや不動産会社、コンサルティング会社、個人の住宅購入記など、住宅に関することを記載しているブログであれば、無料で登録できます。
より多くの人にブログを見てもらいたい人は、是非、登録してみましょう。
]]>これに伴って、ホームインスペクションを行う会社にも中古住宅の調査依頼が増えているようです。
中古住宅を購入する上で、消費者が心配する点は何でしょうか？
・建物が大丈夫か？（劣化具合など）
・価格は適正か？
・環境に問題ないか？
・資金計画・住宅ローンは適正か？
思いつくままにいくつか挙げてみました。
日々の業務のなかで、実際の購入者の方からのお話としては、「建物は大丈夫か？」「価格は適正か？」という2点に関することが多いように感じられます。
ホームインスペクターは、この「建物は大丈夫か？」という不安を解消することを１つの大きな目的としています。
最近では、資金計画に関してはファイナンシャル・プランナーに相談する方もいらっしゃいますし、建物に関してはホームインスペクターに相談する（又は診てもらう）方もいらっしゃいます。
「専門性の高いことは専門家に」という考え方が広まりつつあると感じられますね。
ところで、ホームインスペクターに建物を診てもらうタイミングですが、契約後に利用する方もいらっしゃいます。しかし、より効果的なのは購入前（契約前）です。
結果次第では、購入の中止もできるタイミングでの利用が理想的ですね。
契約後に利用される理由は、
・専門家の存在を知らなかった
・仲介業者に遠慮して・・・
ということが主なものです。
「専門家の存在を知らなかった」に関しては、まだまだ我々の力不足ですので、認知されるよう努力していきたいと思います。
「仲介業者に遠慮して・・・」に関してですが、お気持ちはよくわかります。それまで円満な関係を築いてきた営業担当者に遠慮されることも確かにあるかもしれません。
しかし、第3者によるホームインスペクションに理解を示す仲介業者も増えつつありますし、そもそも大きな買い物（＝リスク）であることを思えば、遠慮すべきことでもないでしょう。
しっかり自分の意見を言い、対応してもらうこともマイホーム購入には必要なことです。
主張をはっきり伝えにくい関係は、本当は良い関係を築けているとは言えないでしょう。
多くの住宅ローン・シミュレーターが、インターネット上で公開されており、住宅購入者が気軽に利用できる環境にありますが、将来の返済計画を大きく左右するはずの金利変動や繰上返済に細かく対応した実務的なシステムがありませんでした。つまり、ユーザーの条件が正確に反映されず、実際の返済次第では大きな誤差が生じやすいものでした。
そこで、将来の金利変動を予測して設定したり、繰上返済を何度も設定できる新機能を搭載した住宅ローン・シミュレーターをリリースしました。その名も「住宅ローン・シミュレーションの殿堂」です。
この住宅ローン・シミュレーションの殿堂は、住宅ローンの金利一覧とも連動しており、金利一覧で気になる住宅ローンの金利をクリックすれば、自動的にシミュレーションを開始することもできます。
]]>不動産経済研究所の発表によると、7月の首都圏の新築マンションの供給戸数は、前年比４４．５％減です。近畿圏でも２９．５％減です。
それでも、契約率は５０％台と完全に低迷しています。
つまり、新築マンションは相変わらず売れていないということです。厳しい業界の様子が見えてきますね。
一方で、中古マンション市場はどうでしょうか？
（財）東日本不動産流通機構の発表によると、7月の首都圏における中古マンションの成約件数は前年比６．８％増です。
新築マンションの販売は不調ですが、中古マンションはまずまずというデータが出ています。これは、まだまだ高い新築マンションではなく、購入しやすい中古マンションへとシフトした結果とも受け取れます。
住宅検査・内覧会立会いを行うアネストでも、中古住宅の建物調査が増えており、中古住宅への流れを感じています。
今後も中古住宅への流れが加速するのか、それとも価格次第では新築へと流れが戻るのか、もう少し様子をみたいところです。
ゼファー、興大、キョーエイ産業、ケイ・エス・シー、インベスト、愛松建設、フォルム、近藤産業、セントラルサービス、日本インベスト、ダイドー住販、真柄建設、三平建設、、、
ここに挙げればきりがありませんね。
昨年の建築基準法改正を契機に、多くの企業が破綻へと追い込まれています。今後もしばらくは絶えないでしょう。
これらの破綻は、建築基準法改正の影響だけではありません。「住宅が売れない」という根本的な原因が最も大きいと思われます。
建築基準法の改正の影響で、新規着工戸数が激減したのは確かです。しかし、これにより供給戸数が現象したにも関わらず、契約率が下がりました。つまり、売れ行きがかなり悪化したのですね。
日本の住宅は供給過多と言われて久しいですが、これが結果として現れてきたのではないでしょうか。
・少子化による第1次住宅取得者の減少
・住宅購入者の低年齢化による住宅需要の先食い
・景気への不安感
こういったことが今の住宅業界の売れ行き不振にもなっているでしょう。
※第1次住宅取得者＝はじめてマイホームを買う人
ところで、マイホーム購入者の視点で、住宅関連企業の破綻を考えた場合には、購入後のアフターサービスが非常に気になるところです。
売主や建設会社が破綻してしまい、点検や補修等の対応に問題が出てくることが考えられます。ケースによっては、全くアフターサービスが期待できないこともあります。
分譲会社や建設会社の財務状況も検討しつつ、マイホーム選びをしていく必要がありますね。マイホーム購入への障壁が増えているとも言えそうです。