その後、建物のプランが決まった段階で、建築工事請負契約を施工会社と結ぶことになります。

これがホントのやり方。でも、土地の売買の際に、土地建物売買契約を結ぼうとする不動産会社があります。

まだ完成していない建物、しかもプランが何も決まっていない建物の契約を結んでしまうのです。

無茶苦茶です。いざ、契約！というときになって、こんな業者だとわかったら契約しない方がよいでしょう。信頼できません。

本来は、土地の売買契約のみを先に行い、このときに、「買主と売主が建物のプランで合意できない場合は土地の売買契約を白紙にしましょう」という内容にしておくべきです。

そうしませんと、建物のプランで追加工事費用が多く、想定外の代金となってしまった場合でも解約できず、仕様を落としたり建築面積を減らしたりする（家を小さくする）などで不満足な家を買うことになってしまうリスクがあります。

ちなみに、建物のプランが合意に達したら、始めの契約書を破棄して新たに契約書を結び直すようです。

不動産会社によっては、「上記のようになって解約になってしまっては困る」という身勝手な理由で無理に土地建物の売買契約としてしまうのです。怖い話ですが、これも実際にあることですから注意しましょう。

しかし、今までにもこのようなケースで、どんな建物を建てるかも決まってないのに、建物価格が契約書に記載されているのを何度も見ました。

また、

「建築面積の増加に応じて、平米あたり○○○円の増額になります」

って書いてあって、面積が減少しても減額はしなかったり、

「但し、仕様は当社の標準仕様によります」

っと書いてあり、結局、フリーになってなかったり。しかも、契約段階でその標準仕様書を買主に渡さないなんて業者もありました。

どんな仕様が標準になっているかわからないのに、どうやって判断すればいいの？

って思いますよね。

不動産会社や営業マンの本音は、「買主の気持ちが変わるのが怖い」のです。

ですから、気持ちが変わる前に契約上、縛ってしまうわけですね。こんな業者からだけは家を買いたくないものです。

しかし、多くの消費者の方は「注文住宅」の家に住みたいと考えています。「注文住宅」の方が自由に間取りや設備、仕様を決めることができ、理想の家を得ることができると思っているからですね。

「建売って、なんだか安っぽいし」

と仰る方もいらっしゃいます。確かに、仕様があらかじめ決められている場合、コストを抑えたものになっていることが多いですね。

でも、「注文住宅」の方が高いから買えない、というようにあきらめている方も多いです。

今回は、「建売住宅」と「注文住宅」を比較するわけではありません。前述した「自由に間取りなどを決めたい」というニーズが高いことと関係があるのですが、「建築条件付土地」についてのお話です。

さて、「建築条件付土地」というと漢字が並んでいてわかりにくいですね。

「土地の売主に建物を建ててもらうことを条件に土地を買う」

という話です。

売る側から言えば、「うちで家も建ててもらえるなら、この土地を売ってもいいですよ」ということです。

そして、この「建築条件付土地」の場合、建物はフリープランでOK！なんて説明を受けることが多いです。「自由に間取りなどを決めていいですよ」ということです。

だから、結構、「建築条件付土地」を探している人がいます。

買か側の本音としては、建築条件の付いてない土地を買って、別の会社、例えば大手のハウスメーカーなどで家を建ててもらいたいと思っている人が多いですね。

でも、なかなか土地のみの売り物件というのがありません。だから、この「建築条件付土地」を買う人が多いのです。

この「建築条件付土地」ですが、実は、通常の建売住宅とあまり変わらないことがあります。

「建築条件付土地」のメリットの１つは、フリープランで家を建てられることですが、実際には、いろいろな制約を受けて、思うようなものが出来ないことがあるのです。

もちろん、その制約というのは、法的なものもあります。これは仕方ないですね。違反建築を建てるわけにはいきません。どんな制約があるか、しっかり確認してから購入判断しましょう。

しかし、業者の都合で制約を受けることがあります。

「間取りは、３つのプランから選択してください」

とか、

「仕様は、当社の標準仕様でお願いします」

とか。これ、実際にあったお話ですよ。

どこが、フリーなの？って思いますよね。

これらは、フリープランと広告に謳った方が反響が多いために広告にはそう書いておいて、実際には建売とかわらないのです。

「建売住宅」も、完成前に販売することが一般化しています。建築中に販売することもありますが、着工前に販売するのです。この場合、間取の変更や仕様の変更に応じることが増えています。

この「建売住宅」と上記のような「（自称）建築条件付土地」ではほとんど同じですね。

これでは、「建築条件付土地」ではなく、「条件付建築条件付土地」みたいになってきます。(笑)

でも、笑っている場合ではありません。

結構、このあたりに絡むトラブルは多いのです。

　なぜ、点検口のない家を作るのか？

ということ。

そのためには、その建物の状態を簡単に確認できる状態が望ましいですよね。もちろん、非常時の確認のときだってそうです。

たとえば、台所で水漏れが起こってしまい、その被害状況を確認するときに床下点検口があるかどうかで確認するスピードが違います。

点検口がなければ、床の一部を破壊して確認しないといけません。破壊すれば、たとえ床下に被害がなくても床を基へ戻す為の工事が必要ですよね。

そんなわけで、点検口というのは大事なものです。中古住宅の調査に行くことも多いですが、築年数の古いものほど点検口がありません。

床下収納庫があれば、そこから確認できるのですが、古い住宅の場合は床下収納庫もないことが多いです。そうなると調査範囲も限られてきます。

ちなみに、1階に和室がある場合に、稀にですが、畳をあげてその下の板をはずせば、何の工事も伴うことなく床下を確認できることがあります。畳下の板が釘などで固定されていない場合ですが。

また、点検口が必要なのは床下だけではありません。屋根裏もそうです。しかし、多くの場合、収納の天井から簡単に確認できます。

　点検できない家　＝　維持・管理しにくい家

となりますが、維持・管理しにくい家は、結局、建物の劣化やその他の問題に気づくことが遅れてしまい、建物の寿命を縮めてしまうことにもなりかねません。

点検口があるかどうか、という点を住宅選びの１つのポイントに加えてください。中古住宅であって、点検口がない場合は、購入後に点検口を作ることも考えてよいと思いますよ。ただし、購入前に床下などの大事な箇所の確認ができないのは心配ですが。

できれば、新築でも中古でも購入前に床下の状態を確認したいところです。基礎・土台・一部を実際に目で見て確認し、腐食・シロアリなどの問題がないかチェックしたいものです。

新築住宅の場合は、点検口のない家を購入すること自体、考え直しても良いのではないでしょうか。

なぜなら、家づくりをするときに、分譲会社（不動産会社）や設計者が本当に居住する人のことや将来の家のことを考えているのであれば、自然と点検口を作ろうと考えるはずです。

それを作らないということは、売った後のことを考えていない会社や人であると言っても過言ではないでしょう。

　点検口のない家　＝　無神経な売主や設計事務所の建てた家

とも考えられるのです。

点検口（もしくは点検できる箇所）のない家を買わない、これは大事なポイントです。

諸々の条件を考えますと、７８７ｍｍあれば標準的なものです。少し細かな数値ですが。ただし、あくまで
有効幅ですよ。実際に現地でメジャーを使用して測定しましょう！

余談ですが、踏面は建築基準法では、１５０ｍｍ以上と定められています。１５０ｍｍって、いくら何でも
低い数値だと思いませんか？ご自身の足のサイズと比較すれば、「おいおい」って思いますよね。

建築基準法で定めているのは、あくまで最低限のレベル。ですから、営業マンが「法律を守ってますから」
なんて胸を張っているのを見れば、「最低限のことをやってるだけじゃないか」となるわけです。

住宅金融公庫のバリアフリーの基準では、踏面は１９５ｍｍ以上となっています。これが参考になりますが、
実際には、２３０ｍｍ程度あればいい感じです。

あと、階段で忘れてはいけないのが、「手すり」。真っ直ぐではない階段も多いですよね。途中で曲がって
いる階段は多い。そんな場合、手すりがコーナーで一旦途切れていてはダメです。連続性のある手すりが
必要なのです。良く見ておきましょう。

また、階段で足を滑らせないためにも「ノンスリップ」の付いた階段であるか確認しましょう。要するに、
滑り止めが付いているか？ってことです。

そして、最後に、「窓」。階段でも灯りが重要。窓のある階段が理想です。しかし、都市部の住宅で、
隣地の建物がすぐ横にある場合は、窓があっても機能してないケースも。注文住宅では、階段にも
フットライトを設けることがありますが建売住宅では、そこまで期待するのは少し難しいですね。

階段でも、いろいろとチェックするところがあるものでしょう？
完成物件なら、実際に昇り降りしてみて確かめることが出来ますね。そんなとき、お年寄りでも問題ないか？
と意識しながら確認しましょう。

今回はちょっと数字が多かったですね。数字嫌いの私としては、書いていて憂鬱でした。(^^ゞ

まずは、階段の位置と向きです。前回、玄関のチェックポイントのときに玄関から階段の上まで見えるような位置関係については、良くないとお話させていただきました。

廊下から階段、というパターンが一般的な理想です。あくまで一般的であって、好みもありますよ。

階段の上り口にまわるときに台所が見える間取もあります。女性ならこれが一番嫌かもしれませんね。

話は変わりますが、階段ってだいたい何段あるかご存知ですか？一般的な住宅であれば、13～14段であることが多いです。これは、階高（1階の床面から2階の床面までの高さ）などに関係してくるのですが、通常、13～14段になっています。

階段では、３つの数値に注目してみたいと思います。1段あたりの高さ（蹴上げ）と足を乗せる面（踏面）、そして階段の幅です。

蹴上げと踏面は、それぞれを別々に考えるだけではよくありません。人が階段を昇り降りする上で動作
しやすい蹴上げと踏面になっているかどうかが大事なのです。ここでいう動作しやすいとは、安全性も
含めて考えます。

階段を踏み外しやすいようでは、困りますよね？

では、どれぐらいの「蹴上げ」と「踏面」が良いのでしょうか？

これには、実は１つの公式があるのです。それがこれです。

　　５５０ｍｍ　≦　２Ｒ　＋　Ｔ　≦　６５０ｍｍ

「なんのこっちゃ」

そう思ってしまいますよね。
小学生のとき、既に算数が嫌いだった私は、この時点でギブアップ宣言！
というのが本音なのですが、もう少し頑張ってみます。

「Ｒ」とは、蹴上げのことを言います。「Rise」の「Ｒ」です。
「Ｔ」とは、踏面のことを言います。「Tresd」の「Ｔ」です。

たとえば、蹴上げ（１段あたりの高さ）が２１０ｍｍで、踏面（足を乗せる面）も２００ｍｍであれば、

　２　×　２１０ｍｍ　＋　２００ｍｍ　＝　６２０ｍｍ

となります。５５０ｍｍ以上６５０ｍｍ以下になっていますので、ＯＫといわけです。

「何だ、簡単やん！」

って感じですね。

ちなみに、５５０ｍｍ～６５０ｍｍというと、非常に幅広いですいが、実際には６３０ｍｍ前後ぐらいを１つの目安にしてください。

で、実際には、蹴上げは２００～２１５であることが多いようです。建築基準法では、２３０ｍｍ以下であることが義務付けられています。

そう言えば、説明し忘れるところでしたが、上記の計算では「蹴込み」部分を除かなくてはいけません。

「蹴込み」とは何でしょう？

階段には、通常、蹴込み板があります。階段を上るときにつま先の先にくる縦の板です。この蹴込み板は踏面の一番手前の部分よりも少し奥に入っていることが多いです。この奥に入っている部分を「蹴込み」と言います。「蹴込み」がある方が人にとって上り易いのです。

しかし、この蹴込みも奥に深すぎますと、足を上げたときにつま先をひっかけてしまう恐れがあり、かえって危険ですよね。それで、３０ｍｍ以下にするとされています。

蹴込みが０ｃｍであれば、少し上りにくいのは、神社の境内へと上る石段を思い浮かべてください。家の階段よりも上りにくいと思いませんか？若い方はあまり気にならならないかも(^^ゞ

少し話がそれましたが、この蹴込み部分を前述の計算式が除外します。仮に、踏面２１０ｍｍで２０ｍｍの蹴込みがあれば、１９０ｍｍで計算するわけですね。

今回はここまです。
階段のチェックポイントは次回まで続きます。

今回は視線を変えて上を見てみましょう。玄関の土間の上に照明があるかどうかをチェックしてください。廊下の上にダウンライトがあっても、靴を履くときには自分の体の影が邪魔になって足元が暗くなってしまいます。

もちろん、玄関のドアや壁に灯りとり（窓）があればなお良いのですが、残念ながら無いことが多いです。

他に、玄関で必要なものといえば、人感センサー付きの照明ですね。これは便利です。外から帰ったときに便利。

あと、間取全体の問題にもなりますが、来客があったときのことを想像してみましょう。玄関に入って目の前に階段があったら上階から降りてきたら丸見えです。休日にゆっくり起きてきたご主人が近所の奥さんと談笑しているところを通りにくいものです。

その位置関係によっては、階段の上まで玄関から見えてしまうこともありますし。

階段の位置や向きだけではなく、トイレとの位置関係も気になります。意外と玄関のすぐ側にトイレが配置されていることが多く、玄関に来客のあるときにトイレへの出入に気を使うなんてことも。女性ならそこで水を流すのもちょっと・・・

なんてこともありますよね。最悪なのは、トイレのドアの向きによっては、玄関からトイレの中が丸見え！
なんてこともあります。これだけは何が何でも避けたいところです。

ついでに言いますと、玄関からリビングが丸見えなのも気になる人が多いのではないでしょうか？プライ
バシーが守られない配置になっていないか、よく確認しましょう。これは、意識して見れば図面からも充分に読み取れます。

現地で建物を見学するのであれば、玄関に立って、何が見えるかをチェックしてみましょう！

（廊下のチェックポイント）

玄関の次は、廊下に上がりますよね。その廊下は、通り過ぎるだけで、あまり意識してない方も多いですね。単に通過するだけの場所だという意識だからでしょうか。

ただ、その「通過」するときのことを考えると、廊下の幅が気になってきます。幅は、壁の内側と内側の
間の距離（有効幅）で確認します。一般的には、７５０ｍｍ以上が多いですが、もう少し広い方が使い勝手が良いです。

実際には、壁の厚さ等の条件を考慮すれば７８７ｍｍの建売住宅が多いですが、これを１つの目安にしましょう。これより狭いと使いにくいものです。

建売住宅を見学に行って、すぐに建物の中を見ようとする方が多いですが、まずは外周りをチェック。それから建物の中を見ましょう。焦らずにね。

そして、玄関収納を確認しますね。下足入れの大きさを見て収納量に問題ないかを確認したり、シューズインクロゼットになっているのを見て喜んでみたりします。一戸建てでシューズインクロゼットは少ないですね。

玄関では、上記のチェックをするのはもちろんですが、もう少し細かなところも見ていきましょう。

「玄関式台」ってご存知ですか？

履物を履くときに腰掛けるのですが、今ではほとんど見ることはないですね。でも、女性がブーツなどを履くときには便利。この「玄関式台」の代わりに「框（かまち）」に座ることも多いと思います。「框」とは、玄関の床と廊下の境にあたる部分ですね。

「框」の高さですが、20～40cm程度の高さがあります。建売住宅では、25cm程度が多いです。一度、実際に見学の際に座ってみて動作がスムーズに出来るか確認してみましょう。

マンションでは、この框の高低差が少ないことが一般的であるため、玄関収納に腰掛椅子があることも。
これは便利です。

次に、「手すり」をチェックしましょう。「手すり」の有無の確認ですね。通常、玄関の手すりは縦に付いています。使用するときの姿勢によって、高い位置と低い位置を使いわけることができるためです。念のため、この方向も確認が必要ですね。

また、よく専門家が建物調査に行ったときに発見することなのですが、框の下側と立ち上がり部分のタイルに隙間があることがあります。姿勢を低くして（伏せるぐらいに）はじめてわかるような箇所なのですが、こういったところまでしっかり施工されているかどうかで、その現場を預る現場監督さんや施工業者、売主の姿勢がわかります。確認しておきましょう。

さらに、框と廊下のフローリングの継ぎ目を見ておきましょう。隙間があればもちろんダメなのですが、段差があってもいけません。

　今どきの新築住宅で、完了検査を受けていない住宅なんて、どんでもなくダメな物件なわけですが、それを認識していない不動産会社が多く、そのマイナス要素を知らずに購入している消費者も多い。

　というところから話をしないといけませんね。

　家を建てるときには、行政に対して、「こんな家、建てますけど、いいですね？」という申請をしないといけません。これを「建築確認申請」と言います。

　で、それに対して、「OKです」といって確認済証を交付してもらえれば、建築し始めてもよいわけです。

　で、建てていく途中で、検査を受けなければならないケースが多いです。これを「中間検査」と言います。この中間検査は、行政や物件によっては義務になっていないこともあります。

　そして、建物が完成してから受ける検査を完了検査と言います。「当初の建築確認申請の内容の通りに建ててるね？」という検査です。問題なければ、「検査済証」を交付してもらいます。

　完了検査とは、一般の建築物に対して、建築基準法で義務付けられているものです。以前は、行政のみが完了検査などをしていたのですが、民間にも開放され、民間の確認検査機関が実施している物件も非常に多くなっています。

　例のマンション等の構造偽装問題のときに、イーホームズやERIといった確認検査機関が注目を浴びましたよね。アレです。

　しかし、不動産会社のなかには、売りたいがために平気で虚偽の説明をするケースが見られます。

　「ほとんどの家が、完了検査なんて受けていませんよ」

　と。

　数年前なら確かに完了検査を受けていない住宅が多かった。でも、今は受けていて当たり前。こんな営業マンの説明があったら要注意です！

　なかには、本当に完了検査が義務ではないと信じている営業マンや業界人もいるようです。まずは、そんな人や会社から何千万円もするような大事な買い物をするのは止めておいた方が良いでしょう。

　今までにやってきた間違いが、自分たちのなかで常識となってしまい、それが法を犯しているという認識すらないわけですね。恐ろしいお話ですが、実際にあったことです。

　では、次に、完了検査を受けていない場合のデメリットは何か？を考えてみましょう！

　1つ目は、その違反内容によっては、建物の安全性等において問題があることです。特に、デザインを重視するが故に、安全性や機能性を犠牲にしてものがよくあります。

　確かに、法律といっても、専門家が見ても、ちょっと矛盾してるんじゃない？と思ってしまうこともあります。でもね、守るべきことは守りましょうね。

　2つ目に、住宅ローンの審査で不利であること。銀行も、融資の際に、完了検査を受けた住宅（検査済証がある住宅）かどうかを確認します。万一、完了検査を受けていないと融資しないこともあります。

　また、融資を受けられたとしても、有利な条件（キャンペーン金利など）が適用されなかったということもあります。

　3つ目に、将来、売却の際に完了検査を受けていない物件だということが売却で不利になる可能性があります。現在、中古住宅の流通市場においては、この検査済証の有無については、あまり煩く言われておりません。

　しかし、将来的には、完了検査を受けていない物件と受けている物件との違いが資産価値の差として出てくる可能性もないとは言えません。

　4つ目に、建築中止等のリスクです。

　建築前の建築確認申請があった後、何ヶ月もの間、完了検査を受けていない物件であっても、役所の怠慢で、役所から進んで検査へ行くことはありません。これは、非常におかしなことなのですが、それがまかり通っているのが現状です。

　だからこそ、違反建築が絶えないわけですね。しかし、建築中に、近隣の人が「あの家、違反建築してますよ」と役所に報告すれば、見に行くのです。

　役所も、普段は怠慢してますが、近隣住民からの声があがれば、見に行かざるえず、見に行って、実際に違反があれば是正せざるをえません。

　となりますと、工事が止まってしまったり、是正するために余計なコストがかかってしまうこともあります。さらに、自分の欲しかった家を建てられなくなってしまい、そんな家なら必要なかったのに・・・
なんてことにもなりうるのです。

　もちろん、近隣住民との関係も悪化してしまい、夢のマイホームでやすらぐこともできないことに。

　皆さんは、必ず、完了検査を受け、検査済証のある住宅を買うようにしましょうね。

　今回は、まず、基礎の仕上げです。基礎は、当然ながら建物を支える非常に大事な部分。これは誰でもわかりますよね？その基礎の外側は、建物外部　から目視できます。

　でも、ひび割れがあれば、全てが「ダメな家だ！」というわけではありません。ひび割れにも種類があるわけです。ヘアークラックと呼ばれる幅も狭く深さも浅いものであれば大丈夫です。でも、これが広がってくると問題になるケースもあるので、モルタルで上から塗っておくと良いでしょう。

　モルタルとは、コンクリートに似たものです。少し成分が違いますが。

　換気孔の近くにクラックができていることが多いですが、そこだけでなく全体をしっかりチェックしておきましょう！もちろん、外壁のクラックもチェックしましょうね。

　次に、基礎の高さを確認しましょう。高さがあまり低いと湿気があがってきやすので、よくありません。シロアリ対策上も不利ですね。具体的には、40cm以上欲しいところ。建築基準法という法律では、30cm以上となっていますが、これでは不足気味。40cm以上あるか確認しましょう。

　また、湿気と関係してくるのは、換気孔です。床下の換気を行うものですが、最近では、換気孔ではなく、基礎パッキンが多い。基礎パッキンとは、基礎の上、土台の下のところにパッキンを設けて隙間を確保して、換気するものです。

　ここを覗いて換気できているか確認します。また、虫などが床下に入らないように、防虫網が取り付けられているかも確認しましょう。これは屈んで覗くのですが、鏡があれば便利ですよ。

　ほかにもいろいろあるのですが、サイディングの継ぎ目のコーキングも大事ですね。サイディングとは、外壁ですが、今はサイディングの家が多いですね。

　この継ぎ目とは、サイディングは、30cm×180cmであったり、60cm×180cmなどの大きさのものを現場で設置していくのですが、継ぎ目をコーキングで処理していきます。このコーキングが正しくされているかも大事ですが、この継ぎ目の位置も問題です。

　サッシの両端の位置に合わせてサイディングの継ぎ目を持ってきて、コーキングすることが本来の安心できる施工です。しかし、サッシの途中に継ぎ目を持ってきているケースがあり、その場合は、水漏れの原因になる恐れがあります。

　サイディングの継ぎ目とサッシの上部から雨水が入る可能性があるわけですね。しっかりチェックしましょう。

　ほかに、建物外部でチェックすべきところは、車庫の照明の有無や取り付け位置・状況、防水コンセントなどの取り付け状況などですね。境界などにあるブロックやフェンスなどもチェック対象です。

　ホントにいろいろありますね。どれも大事なことばかりです。室内に入る前にこれだけチェックすると疲れてしまいそうですが、プロが現場でチェックすると、この時点で買うべきではない家もありますよ。

　次回こそは、いよいよ室内のチェックポイントについてのお話をする予定です。多分ね。(笑)

　で、今回はいよいよ室内のチェックポイントを！と思ったのですが、ここは１つ冷静に外からいきます。建物外部のチェックポイントは、結構多いのです。

　　でも、外にも大事な点が多いのです！

　　それでは、具体的に見ていきましょう！

　まずは、「境界のポイント」です。これは、対象物件の敷地と隣の土地の境界にある標（しるし）のことです。四角い土地であれば、それぞれの隅に合計4つのポイントがあることになります。隣の土地と書きましたが、道路との境界にもポイントはありますよ。

　そのポイントは、コンクリート杭であったり、金属鋲であったりします。現場によって違うわけですね。そのポイントがあるかどうかを現場で確認しなければいけません。これは必須です！

　このポイントの種類は、ほとんどの場合、測量図などに記載されていますが、記載のないこともある。こんなときには、業者に確認しましょう。もし、現場にこのポイントがない場合は、新築住宅の場合は業者に要求して、ポイントの標を打ってもらいましょう。

　中古住宅の場合は、この標がなくなっている場合がある。無い場合、境界が未確定なのか、確定していたのに標が無くなったのかを確認し、購入前に
　隣地の方の立会いのもと、境界の確認をする必要があります。

　できれば、購入前に境界を確定してもらうべきですね。境界は、よく隣地とのトラブルになりますから重要です。

　次に、敷地と道路の高低差をチェックします。これは、道路と敷地に段差があるかどうか？ということですね。

　例えば、敷地の方が低い！なんてことがあれば、要注意ですね。大雨のときには、敷地内に水が流れ込んできます。最悪ですね。敷地の方が高く、道路に向けて緩やかな傾斜（道路の方が低い傾斜）があればいい感じです。

　　そして、排水経路も確認しておきたいですね。排水経路とは、雨水や汚水の流れるルートですが、通常、敷地内に雨水枡や汚水枡があります。地下の　ことではありますが、これを把握しておけば、何かトラブルがあったときに対処もしやすいでしょう。

　細かなことになりますが、電気・ガス・水道のメーター位置を図面と照合し、計測しに来た方が敷地内の奥に入らなくても容易に確認できる位置かどうかもチェックしたいところ。もちろん、その取り付け状況もチェックですね。

　さらには、電話・テレビなどの配線の引込がどこからされているかも確認しましょうね。

　さらに・・・、と言いたいところですが、どんどん長くなってしまいますので、今回はここまで。建物外部だけでも結構多いものですよね。でもね、まだまだあるのです。次回は、この建物外部のチェックポイントの続きをお話します。

　1回目は、「玄関ポーチ」です。

　実際に、自分自身が出入りする際のことを思い浮かべながら見ていきましょう！

　段差が大きすぎると、やはり使いにくいですね。特にお年寄りのことを考えてください。できれば、20cm程度までにしてほしいです。通常の階段の段　差よりも大きな場合は、つらいですからねぇ。

　この段差に法的な制限はありません。制限がないだけに使いにくいものになっていることも見られます。

　次に、ポーチと玄関の段差。玄関ドアのまたぎの部分です。

　段差がない方が、使い勝手がいいですよね？バリアフリーを考えた仕様だと言えるでしょう。ただ、このチェックポイントは、実はそんなに単純じゃないのです！

　玄関ドアから内側は、家の中。外側から内側への雨水の侵入のことも考えなくてはなりません。ポーチの面積が大きく、ポーチの上に屋根があればあまり心配しなくても良いのですが、ポーチが小さかったり、屋根がなかったりすると、雨水が入り込んでしまいます。そんなときには、段差があった方が良いのです。

　　ポーチに勾配をとれていれば（外側へ向けて斜めにしていれば）、内側へ流れ込む心配もおさえられるので、この点も要チェック。

　特に狭小地の場合は、ポーチを広く取る余裕も無く、注意が必要ですね。

　さらに、ポーチの広さはドアを開けるときの動作にも関係してきます。外側から玄関ドアを開けるときに、ポーチが狭すぎると、ポーチから降りないといけない場合があります。

　取っ手を掴むときにポーチに上り、ドアを開くときにポーチから降りるようであれば、最悪ですよね。お年寄りにとっては、酷な話です。今は若くても終の棲家としてはどうでしょうか？

ちょっと視点を変えて、玄関から外へ出るときのことを考えてみましょう。
　雨の日に外へ出るときにポーチが広くて屋根があれば、玄関からポーチへ出たところで、傘をさせば問題ないですよね。

　でも、ポーチに屋根がない、もしくはポーチが狭い場合は、玄関ドアをあければ、雨が降り込んでくることもあります。そんなときは、「玄関ドアをあけながら、傘をさす」なんてことをしなければなりません。

　　ちょっと不便でしょう？

　あと、設備については、人感センサー付ポーチ灯なんてあるといいですね。もちろん、夜間の玄関ドアの開錠時に便利ですが、実は防犯面でも効果がありますからね。

　ポーチだけでも、これだけのことを考えなければいけないなんて、驚く方もいらっしゃるかもしれません。でも、大事なことです。

　今回は法規制なんてないけど、生活する上での大事なことが中心となりました。これらは、「設計者の配慮」があれば問題ないところなのですが、配慮が足りない場合もあれば、敷地面積・建物の位置が関係してきます。

　敷地が小さければ、ポーチに充分な面積を割けない！なんてこともありますからね。

　今後もまだまだ具体的なチェックポイントについてお話しますので、よろしくお願いします。m(__)m

　良い業者？悪い業者？

　これは、かなり難しい質問ですね。

　 そこで、今までに「これは、最低の業者やなぁ。」と感じたケースを思い出していきますと、「嘘をつく業者」が圧倒的に多い。

　大きな買い物であるマイホームの購入、その金額は、何千万円もの大金になります。4,000万円のマイホームを買ったなら、4,000万円ものリスクを抱えていることだと言っても過言ではないでしょう。

　にもかかわらず、「嘘をつく業者（または営業マン）」がいるのですから驚きます。まぁ、あまりにもこういうことに接することが多いと、驚きも小さくなってきますが。

　なかには、「嘘」ではなく、「間違い」「勘違い」ということもあります。でも、内容によっては、あきらかに「嘘＝知っていて異なる事実を告げる」 だとわかることがある。

　 例えば、最近の例では、建物の築年数。

　 客「この家は、築何年ですか？」

　 営業「8ヶ月です。」

　こんな簡単なやりとりですが、普通は、ここで間違いが起こるわけがないです。しかし、当社の調査の際に、役所でチェックすると2年近く前に中間検査を終えている！

　 中間検査が終わってから、2年近くが経過しているのですが、築8ヶ月だとすると、中間検査後、1年半近くも完成までにかかったことになる。

　 でも、普通の建売住宅で、どう考えてもそんなに時間はかからない。

　 築8ヶ月なんて、ありえない！

　 でも、堂々と営業マンはそう言ってるわけです。信じられない話ですね。役所の完了検査を受けてないので、書類上、建築年月を確認できません。（登記もしてませんでした）

--- 豆知識 --------------------------------------------------
中間検査とは、役所が、建築中に検査して、違法行為がないか確認するもの。完了検査は、完成後にチェックするもの。
------------------------------------------------------------

　 重要事項説明書に、築年月の記載なし。ほかの資料にもなし。

　 恐るべし、この業者と営業マン。

　 こんなことが、まだあるのかと不思議ですが、実在しているのですね。

　 ほかにも、法規制の内容で虚偽の説明があり、将来の増築に影響するケースも。こういうのは、悪意ですよね。

　 感じたことは、購入後も特に被害に気付かないであろうことが多いこと、そして、営業マンが、その場しのぎで、いい加減なことを言っていることが多いことです。

　 購入後に被害に気付かないとは、問題が起こるまでは気付かないということです。将来、売却するときや建替え・増築などをするとき、近隣から指摘されるとき、生活していて不具合が生じたとき、などに気付くことが多い。

　 はじめのお話である「良い業者・悪い業者」の見分け方に話を戻しますが、正直言って、知識・経験のない一般消費者が、これを判断することはほとんど無理です。

　 普段の対応が親切だからいい業者か？というと、全然、そんなことないケースもありますし、大手だから安心か？というと、これもまた、そうでないこともある。

　対処法としては、対応・態度の悪い業者、話がころころ変わる業者は論外なので、そんなところとはお付き合いせずにして、それ以外の業者で家を買う。

　 あとは、物件を１つ１つ、しっかりチェックすることです。

　 物件に問題がなければ、少々、業者が不勉強であっても、そう困ることはない。（もちろん、良い業者から買うことが良いのは言うまでもないが、その判断が難しいから。）

　 つまり、業者ではなく、物件主義で判断していくことですね。業者については、最低限のチェックは必要ですが、それ以上は考えすぎても無理があります。

　 これが、日々のコンサル業務から強く感じることですね。

　化学物質と一言で言っても、ホルムアルデヒドやトルエン、キシレンなど、いろいろな種類があります。何だか、舌を噛みそうな名前ばかりですね。

　 この中でも最も名前が出てくるのが、「ホルムアルデヒド」というもの。

　 新聞などを見ていても、この化学物質が関連する訴訟の記事を目にすることがありますよね？この化学物質の問題は、気にされない方は全く無関心の場合もありますが、人によっては影響を強く心配されることもある。

　 2003年7月に建築基準法が改正されて、この化学物質対策のための規制が行われて、それ以前に比べて、かなりリスクが減りました。

　 2003年7月の改正ですが、それ以降に建築されておれば対象というわけで住宅選びの１つの判断材料になるとも言えます。でも、現在は、2005年5月ですから、今の新築は、ほとんどクリアしていると考えてよいでしょう。

　 稀に、工期の長い大規模マンションなんかでは、改正前に着工している可能性もありますが。大規模マンションの場合は、念のため、確認されても良いでしょう。聞くのは、タダですから。（笑）

　 ところで、この改正では、24時間換気の設置が義務付けられるなどの内容となってますが、これは、誰でも容易に確認できますよね？昨年、設置されていない新築一戸建てを見たときには、ホントにゾッとしましたが。

　 もう１つ、案外、簡単にチェックできるものとして、使用される建材や接着剤についている「星印」がある。

　 この星のマークが、４つ並んでいれば、ＯＫ！です。一般に、このことをフォースターと呼びます。「☆☆☆☆」こんな感じになってます。

　 但し、４つ並んでないなら、即、アウト！というわけではありませんのでご注意を。ほかの条件を満たすことによってクリアされるので。

　 でもね、実際のところ、多くの現場を見ていると、ほとんどが「フォースター」の材料を使用しています。現場としても、その方が管理しやすのでしょう。

　 だから、一般の方がチェックする際には、まずは、この「フォースター」であるかを見ればいいでしょう。もし、違えば、説明を求めればいいです。

　 完成後でも、目視で確認できる部分もありますが、できれば、建築中に現場で確認したいものです。建材そのものにも「フォースター」のラベルが貼ってありますが、段ボール箱や接着剤の入れ物にも書かれてます。

建築中の現場に行ったら、ぎょ～さんありますから、試しに近所の建築中の現場を覗いてみてください。邪魔にならないようにね。

　 そして、これに関して、国土交通省から情報が公表されてます。実際に化学物質の濃度になっているか、調査結果を公表してるのです。

　 これを見ますと、平成16年度下期のホルムアルデヒドの濃度が厚生労働省の指針を超えている住宅は、調査物件のなかで1.3％。ちなみに、平成12年度は、28.7パーセント、平成13年度は13.3％。

1.3％でも多いとも考えられますが、ごく一部の一戸建てではないでしょうか。

建築基準法の改正の効果はでてますよね。日々、現場に行っていても感じることです。マンションで、指針値を超えることはより少ないと思われます。

　 一戸建ての場合、まだまだ、そんな基本的なことすら守らない業者もいるようで（上記の通り、24時間換気も付けてないケースがあった！）、上の数値に表れているのではないかという印象です。

　 ちなみに、家具から出る化学物質も多いので、こちらを見落とすことの無いようにしましょう！お客様と話していると、この家具から発散される化学物質については、「知らなかった！」という声が、断然多いです。

　 気をつけよう！

　なんだか名称だけ聞いても「わけわからん！」って、感じですよね。

　基本的には、木造軸組工法なのですが、大事な部分で異なっている部分があり、尚且つ、最近の現場では、この工法が増えています。だから、改めて、今日のテーマにしました。

　木造軸組工法は、柱や筋交いで構造をもたせている。
　2×4工法は、壁・床・天井でもたせている。

　どうですか？ややこしいでしょうか？

　要は、何で建物全体を支えているの？ということであって、それによりメリット・デメリットが変わってくるわけです。わかります？

　 前回までは、そのメリット・デメリットもお話しました。ですので、この木造枠組壁工法のメリット・デメリットもお話しましょう。

　 メリットは、

　・軸組工法に比べて、施工が容易であるため、
　　施工ミスが少ない。
　
　・施工が早い。（工期が短い）
　
　・工期が短いと、コストも安い。
　 （販売価格も下がるはず）

　 つまり、作り手にとっても楽なんですね。だから、増えてきているようです。さらに、行政による検査も行い易いとも言われています。

　 ここまで見ると、誰にとっても良いことだらけのようですが、当然ながらデメリットもあります。それは、

　・リフォームしにくい。但し、壁を筋交いに変更するなどすれば、2×4工法よりは
　 対応し易い。コストはかかるが。
　・開口部が大きくとりにくい。

　 デメリットは、壁で支えているという特質から、2×4工法と重なるものがありますね。

　どうでしょうか？なんとなくイメージできました？

　 壁で支える工法だと、その壁を取り払うことができないので、リフォームしにくい。さらに、構造耐力上の問題から、開口部（窓）を大きくとれないわけです。

　 前回のテーマだった木造軸組工法が、昔から日本にある伝統的な工法であるのに対して、この2×4（ツーバイフォー）工法は、主に北米で用いられる工法です。

　 ・木造軸組工法・・・柱や梁、筋交いで構成されて
　　 いる
　
　 ・2×4工法・・・壁・床・天井で構成されている

　 前者は、線で支えており、後者は面で支えているのですね。イメージできますか？

　後者は、2インチ×4インチの角材が使用されているため、2×4工法という名称で呼ばれています。

　 この2×4工法のメリットは、面で構造を支えているために耐震性に優れているという点です。また、比較的、工期が短いという点もメリットにつながりますね。

　 逆にデメリットは？と言いますと、前回の木造軸組工法のように開口部が大きく取りにくいという問題があります。開口部とは、窓などのことですよ。開口部の大きさだけでなく、その位置にまで制限がかかることもあります。

　 さらに、壁で構造を支えているので、壁を除くことができなかったり、壁の位置の変更ができなかったりするため、リフォームしにくいという問題もあります。

　ちなみに、2×4のほかに、2×6や2×8などもあります。