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土地選びの基本「道路の種類」

(2) 土地選びの基本「道路の種類」


前回は、資産価値に影響を与える土地の条件として道路の幅員についてお話しました。道路の幅が狭い(4メートル未満)と資産価値にはマイナス効果だというお話でした。

付け加えておきますと、3メートル幅の道路より2メートル幅の道路の方がさらにマイナス効果です。狭いほど、ダメなわけですね。

今回は、資産価値に影響を与える道路の種類についてお話します。

道路の種類?

たとえば、舗装された道路か砂利の道路か?といった見た目のお話ではないです。

もちろん、舗装された道路の方が良いのは当然ですが、そういった意味の「種類」ではありません。

では、どのような種類なのか?

いきなりですが、その種類を列挙します。

  (1)国道
  (2)都道府県道(県道・府道などと言います)
  (3)市町村道(市道・町道などと言います)
  (4)私道

これが道路の種類です。それぞれ、道路の管理者がいます。国道なら「国」が管理者ですし、町道なら「町」が管理します。

この道路の種類と土地の資産価値にどのような関係があるのか?ということが今回のポイントになります。

上記(1)〜(3)に隣接した土地であれば、資産価値にマイナスではありません。これは、あくまで道路の種類だけで考える場合のお話であって、例えば、国道沿いだけど、交通量が極端に多くて騒音や振動が激しい場合は、住宅地としてはマイナスなのは当然ですよね。

この(1)〜(3)に比べて、(4)の私道の場合は、資産価値にマイナスの影響を与えることがよくあります

次に、「私道」と言いましても、これにも種類があります。私道なら、全て同じように受け止めて良いかと言いますと、そうではないわけです。この辺が少しややこしいですね。

私道は私有財産ですので、個人や法人が所有しています。では、この私道の種類を見ていきましょう。ちょっと強引ですが、大きく3つにわけます。

  (A)位置指定道路など
  (B)2項道路
  (C)その他

上記のようなものがあります。何のことかわからない方も多いと思います。一般の方は、普段は全く意識せずにこういった道路を通行されていると思います。

本当は、建築基準法42条で定められてた道路というものがあって、道路法による道路がどうのこうの・・・

などという説明なっていくのですが、そんなことを住宅購入者が知るのも難しいですよね?

ここでは、あくまで資産価値に影響のある道路の種類を知ってもらえればいいと思いますので、上の(A)〜(C)に分けて覚えてもらえればいいと思います。本当は、もっといろいろな種類に細分化されます。

最初の(A)にある「位置指定道路など」ですが、これは4メートル以上の幅員を有しており、ほぼ公道に近い資産価値を有しているとお考えください。くどいですが、あくまで道路の種類としてのお話ですので、その他の条件によります。

次に、(B)の「2項道路」道路ですが、これは4メートル未満の幅員で、建て替えの際にセットバックしなければなりません。セットバックは前回にもお話しましたね。

ここでの(A)と(B)の違いは、幅員が4メートルあるかどうかだとイメージしてください。但し、4メートルあれば、全てOKというわけではないところが、またややこしいのです。

4メートル以上の幅員でその道路に接する土地上の建物を建て替えして良いものを(A)、4メートル未満ですが同様に建て替えしても良いのものを(B)と分けています。

一般的には、(B)よりも(A)の方が資産価値の点では有利です。

さらに、(C)なのですが、ここでは、国道・府道のような公道や(A)(B)以外であるが、建て替えの可能な道路だとお考えください。

「本当は建て替えできないのですが、例外的に認める」といったニュアンスのものがあります。それは、資産価値が他のものよりも劣る場合が多いです。

ちなみに、この他にも単なる通路もあります。道路として認められていないので、通路にしか接していない不動産は建て替えもできず、資産価値は相当低いといえます。

道路の種類と資産価値の関連についてわかりましたか?

ちょっと難しいかもしれませんが、非常に大事なことです。購入予定の不動産の資産価値を左右することですから、わからない場合は、再度読んでみましょう。

これらの種類は、役所の建築指導課などで教えてくれますし、不動産会社に聞いても教えてくれるはずです。


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