①適正な住居費＝購入後の収入－必要貯蓄額－購入後の支出（住居費を除く）

②適正な借入額＝適正な住居費から金利・期間等の諸条件で逆算した借入額

③自己資金の上限＝購入時の貯蓄－購入後も残しておくべき貯蓄

④適正な購入額＝適正な借入額＋適正な自己資金（諸費用を除く）

今回は、このなかの「②適正な借入額＝適正な住居費から金利・期間等の諸条件で逆算した借入額」についてお話します。

「適正な借入額」を考えるわけですが、これを計算していくには、金利や借入期間、返済タイプを決定しなければいけません。

しかし、ここでの目的は、あくまでどの程度の借入額なら無理のない範囲であるかを知ることにあるので、あまり細かなことを考えても前へ進みません。

よって、逆算する際の必要な条件は、

　・適切な年間の住宅ローンの支払い額
　・金利は高めに設定すること
　・借入期間は定年までの返済を目安にすること
　・返済タイプは、固定金利で考えること

以上の４つですね。

金利の設定ですが、今は、よくニュースにもなっている通り、金利上昇の傾向にあります。「量的金融緩和政策」の解除がきっかけになって、上昇傾向になっているわけですね。

この「量的金融緩和政策」については、FPの山下がこちらで書いてますので、参考にどうぞ。

金利の上昇傾向を考えれば、高めの設定にすることは自然な発想です。でも、どれぐらい高めに？ってことになってしまいますよね。

これは一概には言えません。例えば、3ヶ月以内に購入予定の方であれば、それほど高く考えなくてもいいでしょう。3.5％程度で充分です。

購入時期が1年後以降となると、4％程度で計算しておいた方が堅実でしょう。新築マンションを購入予定の方なら、完成まで1年以上ということもあります。完成時に借入することが基本ですから、新築マンションを購入するのであれば、さらに金利を高めに考えた方が良いでしょう。

次に借入期間ですが、借入期間を定年までとするのはあくまで目安。でも、なかなか決めづらいところだとも思いますので、まずはこれで良いと思います。現在30歳で60歳の定年なら、30年の住宅ローンとして計算するわけです。

※現在30歳の方が60歳になる頃には、定年が65歳か70歳ぐらいに
　なっていると思われますが、　ここでは現状で試算して良いでしょう。

最後に返済タイプですが、あくまで試算であることを考えると、安定した返済額である固定金利が適していると思います。固定金利で試算して問題ない借入額であれば、最終決断の時点でより適した返済プランで借入すれば良いでしょう。

では、実際に、以下の例で適切な借入額を逆算してみましょう。

　年間返済額　：　130,000円
　金利　　　　：　3.5％
　借入期間　　：　25年（現在35歳で60歳定年として）
　返済タイプ　：　全期間固定

という条件で借入額を逆算しますと、

　借入額　：　約2,600万円

となります。
これが適正な借入額ですね。

次回は自己資金の決め方についてお話します。