今回がシリーズ最終回。皆さんが「住宅ローンを選ぶ際に重視されたこと」を中心に見てまいりたいと思います。

一般的に考えられているとおり「金利」「返済」について関心が高いという結果になっています。と・こ・ろ・が、住宅ローン利用者については、

　　第1位　金利優遇　　　　　　　　　　　53.5%(- 7.8)
　　第2位　金利水準　　　　　　　　　　　52.8%(-15.0)
　　第3位　諸費用(手数料/保証料/保険料等 25.5%(-28.4)
　　第4位　最終的な総返済額　　　　　　　17.9%(-32.3)
　　第5位　融資額　　　　　　　　　　　　17.0%(- 4.5)
　　第8位　手続・審査の簡便性・迅速性　　16.2%(+ 1.2)
　　第7位　全期間固定金利　　　　　　　　12.3%(-10.4)
　　第8位　返済方法の多様性・柔軟性　　　 7.4%(-14.9)
　　第9位　三大疾病保障付等の付加価値　　 2.5%(-11.6)
　　第10位 その他　　　　　　　　　　　　 4.3%(+ 3.9)
　　第11位 図面や工事内容の検査がある　 　1.1%(- 6.0)
　　 ※()内は利用予定者の回答割合からの増減です

利用前と後でかなり違った様子です。（当然ながら利用予定者と利用者とは実際はサンプル群として違うので一概には考察できませんが、仮にほぼ同じだとして見ていきますね。）

利用者が予定者の時点と比べて、重視した項目がバラけてしまっています。利用予定者では高かったはずの「金利水準」「諸費用」「総返済額」「返済方法の多様性」の項目が2ケタのマイナスになっています。

いずれも利用者が負担する金額に影響してくるものです。
　⇒この項目の落ち込みが不思議に映ります。

一方で「手続・審査の簡便性・迅速性」の項目だけプラス。
また「融資額」のマイナスが他に比べて少なめです。
　⇒この2項目はどこか気になります。

一体どのようなことが起っているのでしょうか？？？とりあえず、次の質問を見てまいりましょう。

Ｑ：住宅ローンの「借入れ先（金融機関）」を選ぶ際に
　　どれを重視しますか？（複数回答可）

Ａ：住宅ローン利用予定者の回答です。
　　第1位　住宅ローンの商品内容が充実　　　55.8%
　　第2位　取引がある馴染みがある　　　　　39.9%
　　第3位　知名度や信頼感がある　　　　　　36.1%
　　第4位　利便性（立地・営業時間）が良い　18.2%
　　第5位　住宅・販売業者が勧めるところ　　17.1%
　　第6位　その他　　　　　　　　　　　　　 2.5%

これに対して、、
Ａ：住宅ローン利用者の回答です。
　　第1位　住宅・販売業者が勧めるところ　　40.9%(+23.8)
　　第2位　取引がある馴染みがある　　　　　36.6%(- 3.3）
　　第3位　住宅ローンの商品内容が充実　　　25.1%(-30.7)
　　第4位　知名度や信頼感がある　　　　　　26.4%(- 9.7)
　　第5位　利便性（立地・営業時間）が良い　18.2%( 0.0)
　　第6位　その他　　　　　　　　　　　　　 8.1%(+ 5.6)
　　 ※()内は利用予定者の回答割合からの増減です

注目すべき項目は、「住宅・販売業者が勧めるところ」が大幅増に対して、「住宅ローンの商品内容が充実」が大幅減になっています。

『住宅ローン選びの方針が、住宅・販売業者との付き合いの中で影響を受けてしまっている』という傾向が読み取れると思います。

いざ購入する段階で身近に感じられてしまうのが販売会社の営業マン。住宅ローンの相談をする場面は出てきます。当然ながら親切に相談に乗ってくれて、いくつか住宅ローンを紹介してもらえることがあるでしょう。そうなると、

　「物件を購入する者にとって有利な商品を勧めていただいているのだろう。」
　「融資額や審査の点で通りやすいのだろう。」
　「(代行してくれそうだから）手間が掛からないのだろう。」

という気持ちが芽生え、そして勝ってしまうかもしれません。
　⇒幅広い商品選択や総返済額の点が抜けてしまうことが出てくるでしょう。

おそらくですが、そこが「住宅ローン選びで重視したこと」であっさり変わってしまうポイントになるのでは!?と思います。

紹介された住宅ローンですが、販売業者と金融機関との提携ローンと言って金利優遇の点では比較的有利なものはあります。ところが、そのようなものでなく紹介手数料が上乗せされただけの（特長のない）住宅ローンもちらほら見かけます。
　⇒そのあたりは注意が必要です。

後で気が付いて長期間後悔することが無いように、利用者側も住宅ローンを選ぶ際に重視したことは（客観的に）検証しておきたいものです。

さて、アンケート結果についてはまだまだ興味深い結果があってご紹介をしたいところですが、この話題をずっと続けるわけにも行かず（笑）、一応区切りということで平成18年分はここまでにしたいと思います。年1回はこのアンケートを注目していく予定です。

それではまたお会いしましょう。

引き続き、昨年7月に住宅金融公庫が実施した「住宅ローンに関するアンケート結果」について考察してまいります。

前回は住宅ローンの「金利の動向」と「金利のタイプ」に関するものでしたが、取得時期によって回答結果が違っていたのは興味深かったですね。

Ｑ：住宅ローンの返済期間はどれくらいを予定されますか？
　　（住宅ローン利用予定者）
　　
Ａ：未定の回答をされた方(3.2%）を除いた結果です。
　　　第1位　30年超～35年以下　22.7%
　　　第2位　15年超～20年以下　19.5%
　　　第3位　25年超～30年以下　19.1%
　　　第4位　20年超～25年以下　15.3%
　　　第5位　10年超～15年以下　 9.9%
　　　第6位　10年以下　　　　 　8.7%
　　　第7位　35年超　　　　 　　1.5%

15年～35年の間でばらけていますね。それでも30年前後と20年前後、大きく分けると2つのグループに分かれているように見えます。恐らくご自身で資金計画を立てて返済期間をこれぐらいにしておこうというのを持って回答されているのだと思われます。

と・こ・ろ・が･･･

同じ質問での回答を住宅ローンを利用した方から頂くとかなり違った結果になっています。

　第1位　30年超～35年以下　54.5% (+31.8)
　第2位　25年超～30年以下　15.1% (- 4.0)
　第3位　20年超～25年以下　 9.7% (- 5.6)
　第4位　15年超～20年以下　 8.4% (-11.1)
　第5位　10年超～15年以下　 4.9% (- 5.0)
　第6位　10年以下　　　　 4.9% (- 3.8)
　第7位　35年超　　　　 　　2.4% (+ 0.9)
　※()内は利用予定者の回答割合からの増減です

当初考えていた年数ですが、実際にはかなり延びてしまっていることが良くわかります。大変興味深い結果ですね！

住宅ローンを実際に決めるまで、一体どのようなことが起っているのでしょうか？

とりあえず、次の質問項目も見ていきましょう。住宅ローン予定者と利用者との「考え方」の比較をしています。

Ｑ：住宅ローンの借入れに関する考え方はどれですか？
　　（住宅ローン利用予定者）

Ａ：その他の回答の方(0.2%）を除いた結果です。
　第1位　頭金を準備し、月々の収入で無理
　　　　 なく返済できる範囲で　　　　　　49.6%
　第2位　将来の生活設計を考慮し、事前に
　　　　 頭金を準備し、計画的に借入れ　　17.8%
　第3位　ほとんど頭金なしで、
　　　　 ほぼ全額を借入れ　　 　　　　　 14.7%
　第4位　万一に備え、
　　　　 余力(貯蓄)を残して借入れ 　　　　9.4%
　第5位　親の支援や将来の返済能力向上を
　　　　 期待し、可能な限り借入れ　　　　 8.3%

住宅ローンの借入れで無理をしないために、

「頭金をしっかりと用意して、計画的に取り組んでいこう！」

という気持ちが現れているような気がします。一方、住宅ローンを利用された方はどうだったのか？

その他の回答(0.4)を除いた結果です。
　第1位　頭金を準備し、月々の収入で無理
　　　　 なく返済できる範囲で。　　　　　46.6% (- 3.0%)
　第2位　ほとんど頭金なしで、
　　　　ほぼ全額を借入れ　　　　　　　 26.9% (+12.2%)
　第3位　万一に備え、
　　　　 余力(貯蓄)を残して借入れ　　　　 9.8% (+ 0.4%)
　第4位　将来の生活設計を考慮し、事前に
　　　　頭金を準備し、計画的に借入れ　　 8.9% (- 8.9%)
　第5位　親の支援や将来の返済能力向上を
　　　　 待し、可能な限り借入れ　　　　 7.4% (- 0.9%)

「頭金なし」で購入された方（第2位）の割合が一番増えているのが大変気になります。その上、将来の生活設計を考慮し(第4位）と、頭金を準備して無理なく購入(第1位）の割合が減っています。

上記2つのアンケート結果から

　○当初考えていた計画があっさりと変わっている
　○住宅ローンの返済期間が長くなっている
　○頭金を充分に準備しないで購入に踏み切っている
　　（住宅ローンの割合が多くなっている）

という傾向が読み取れると思います。

「資金計画をしっかり建てて、それを実行しているのかどうか？」ちょっと疑問に感じる結果ですね。

ご自身の生活設計や返済能力を考慮して無理のない資金計画で…
と意気込んで臨んだつもりが...

　○出会った物件を買えるために
　○住宅ローンを組めるために

を最優先した資金計画に変わってしまっているように思います。

物件を見て舞い上がってしまった気持ち、販売会社の熱心な営業に動かされたことも多々あるでしょう。

一方では、余力を残して借入れをした方(第3位）の割合についてあまり増減が無いことは、ご自身の資金計画を全うされた方もいるということが伺えます。

　予定通りの方　VS　予定外になってしまった方

予定外の方にはどのような影響が現れてくるのでしょうか？

住宅ローンとは30年前後の長い付き合いとなるもの。
とても軽微とは思えません。
充分に検討を重ねた結果であれば良いのですが...

はい。本日はここまでにしまして、次回はアンケート結果考察の最終回。「住宅ローンを選ぶ際に重視されたこと」を予定したいと思います。

それではまたお会いしましょう。

住宅ローンを考えるときに、一番気になることと言えば、やっぱり「金利」ですよね。

今年を振り返ってみますと、

　３月に量的緩和解除
　７月にゼロ金利解除

と、金利について重要な政策が実行された年でした。

ようやく金利が上がる（上がってもおかしくない）という環境が整い、年末にかけて「次の利上げはいつ？」という報道がたびたび見かけられるようになりました。

来年に向けて住宅購入を考えている方にとっては、どうしても目に留まってしまう記事でしょう。

皆さんも金利に関する考えは一応お持ちだとは思いますが、世の中を見渡して、

　・金利への関心がどれほどなのか？
　・他の人はどう行動しているのか？
　・金利の次に注意しておくべきことはあるのか？

は気になるところでしょう。

そこで、今年（平成18年）7月に住宅金融公庫が実施した「住宅ローンに関する顧客アンケート調査結果」がありましたので、この場を借りて考察してみたい思います。

全てご紹介はできないですが、今回はアンケート項目の中で金利に関するものを取り上げてみます。

まず「住宅ローン利用予定者」を対象に行った結果からです。
（定義は今後5年以内で具体的に住宅取得予定の方、かつ、住宅ローン利用予定の方、サンプル数は4108件）

それでは見ていきます。

Ｑ：今後、住宅ローンの金利はどうなると思いますか？
　
Ａ：3年後の予想は以下の結果でした。

　　第1位　少し上昇　　　　　71.0%
　　第2位　大幅に上昇　　　　13.1%
　　第3位　余り変わらない　　12.2%
　　第4位　見当がつかない　　 2.9%
　　第5位　少し低下　　　　　 0.7%
　　第6位　大幅に低下　　　　 0.02%
　　　
80%以上の方が上昇という考えをお持ちのようです。上げ幅の程度は想像ですが、「少し」は0.5%～1.0%、「大幅」は1%超～3%ぐらいかなと思います。

これが5年後の予想となると、

　　第1位　少し上昇　　　　　63.2%
　　第2位　大幅に上昇　　　　21.6%
　　第3位　余り変わらない　　 8.8%
　　第4位　見当がつかない　　 4.9%
　　第5位　少し低下　　　　　 1.3%
　　第6位　大幅に低下　　　　 0.2%
　　　
「少し上昇」　⇒　「大幅上昇」へシフトされた方が10%弱でしょうか?

さらに10年後の予想となると、

　　第1位　少し上昇　　　　　38.4%
　　第2位　大幅に上昇　　　　35.6%
　　第3位　見当がつかない　　11.1%
　　第4位　余り変わらない　　 9.8%
　　第5位　少し低下　　　　　 4.3%
　　第6位　大幅に低下　　　　 0.7%

「少し上昇」と「大幅上昇」が拮抗してきましたね。「見当がつかない」は第3位に浮上してきました。

総合すると、上がるという予想の傾向は変わらないものの程度の割合が変わって来ています。年数が増えるにつれて、「大幅に上昇」や「見当がつかない」が増えていることが特徴的です。

次は住宅ローンの商品選びについて。

Ｑ：住宅ローンを１つ選ぶとしたら、どのタイプを選びますか？

Ａ：
　　第1位　全期間固定型　　　71.3%
　　第2位　固定期間選択型　　21.8%
　　第3位　変動金利型　　　　 7.0%

これはハッキリと結果が出ました。圧倒的に全期間固定を考える方が多いですね。

と・こ・ろ・が･･･
　　
実際に「住宅ローンの利用者」はどうされたのかというと、
（定義は平成15年以降に住宅を取得された方、かつ、住宅ローン利用された方、サンプル数は4231件）
　　
　　
民間ローンでは

　　第1位　固定期間選択型　　62.9%
　　第2位　全期間固定型　　　23.4%
　　第3位　変動金利型　　　　13.7%　　

と順位が入れ変わっている点に注目です。
　　
公庫ローン（民間との併用含む）では

　　第1位　全期間固定型　　　56.2%
　　第2位　全期間固定型と変動または固定期間選択型
　　　　　　　　　　　　　　 43.8%
フラット35が普及してきました。

ただ、この結果については利用予定者と利用者で住宅ローンを考える時期が1～3年ずれているので、その時期で選択できるラインナップも変わっている点を考慮しておく必要があるでしょう。
　　
現在の利用実態は、変動金利が少なく、全期間固定金利型がもう少し多く、固定期間選択型もやや多くなり2～3年よりも10年を越えるタイプが多くなっていると予想してます。
　　
以上、いかがでしたでしょうか？

アンケートの時期は「近日ゼロ金利政策解除か？」という情報が流れていましたので、金利についての関心が如実に結果に現れていると思います。

現在（12月）の金利は表面的に落ち着いているようですが、年が明けると日銀の政策メッセージが変わり、再びホットになってくるかもしれません。

その点も予想も含めて来年の住宅ローン選びの参考にしてみてください。

引き続き、次号も考察していきます。それではまた。

今月は「住宅ローンと保険」というテーマで書いてみようと思っていますが、前回は『三大疾病保障付きローン』と今トレンドになっている商品を解説しました。

その後ですが読者の方から、

「病気のリスクに対しては判りました。しかし、突発的な事故でケガをして長期に働けなくなるリスクには対応できないのですよね。」

という質問を受けました。

「三大疾病」とかは特定の疾病にピンポイントを当てた保障ですから、そうでない原因で長期就業不能となった場合にはローンの返済を免れることはできません。

疾病リスクについては、その方の身体の内部から発生するもので、健康診断や人間ドックをマメに受けたり、食事内容・生活習慣の改善によって、ある程度防ぐことはできると思います。

しかしながら、突発的な事故に遭遇するリスクは誰にでもあるものです。心配されることは良くわかります。

ただ現状は一般的な住宅ローンを組むと、事故が起こって就業不能な状態となった場合には住宅ローンの返済は免れることは出来ません。
（団体信用生命保険では死亡だけでなく重度傷害でもローン残高が支払われますが、そこまで至らないケースのことをいいます。）

そこで、ケガの場合に備える方法としては２つの選択肢を紹介してみたいと思います。
（ケガの場合に特化しているわけでなくケガの場合まで範囲を広げたものです。）

まずは「ローン返済支援保険」と呼ばれるものです。

30日を越える病気やケガによる入院（医師の判断によって自宅で療養している場合も含みます）の場合に、保険からローンの返済を肩代わりしてくれます。

主な内容は以下の通りです。

　・期間は3年間～5年間
　・金額は年間ローン返済額の1/12
　・就労不能の免責期間は30日

保険料は銀行が提携している損保会社によって多少異なります。目安としてはローン返済月額1万円につき100円台と考えておくと良いでしょう。他にはローンの金利に含めて設定される場合もあります。（プラス0.2%程度）

残念ながら三大疾病保障に比べると取り扱っている銀行は少ないようです

もう１つは「長期収入サポート保険」と呼ばれているものです。

こちらは住宅ローンと連動しているものではありません。長期の就労不能になってしまった場合に、代わりに収入を補ってくれるものと考えてください。

ローンの返済はその保険金の中から充てるようにします。主な内容は以下の通りです。

　・期間は5年、10年、60歳まで。
　・金額は平均月間所得＜税込＞の1/12の60%以内で設定。
　・就労不能の免責期間は90～365日。
　・職業によって加入制限があり。

保険料は職業・年齢・保険期間（=備えておく期間）・・補償期間（=支払われる期間）・免責期間によって異なります。

取り扱っている保険会社は筆者が知っている範囲では「日立キャピタル損害保険」しかありません。

但し、上記のような保険に加入するにしても、

　□一体どのような時に支払われるのか？
　　　⇒どの程度の重度になるのか、
　　　　就労不能の定義はどうなのか
　　　　　　　　
　□自分が備えたいリスクは網羅されているのか？

の点をよく吟味することが必要です。そして、保険料がそれに見合うものかどうかですね。

「そんなことは起らないから。」と思う方がいる一方で、「いや、起らないという保証は絶対に無い。」と思う方もいらっしゃるでしょう。

何も起らなければ、支払った保険料は掛け捨てとなります。その点の割り切りも必要ですね。
⇒最後は自己責任の感じ方ですね。

ここ暫くは金利の話題がホットでしたので、視点を変えて、ローンを返済される方の身体のリスクに迫ってみました。

いかがでしたでしょうか？それではまたお会いしましょう。

近年続々と発売されてきたローン商品と言えば、なんと言っても『三大疾病保障付きローン』ですね。

疾病の種類は当初は「三大疾病」が主流でしたが、後で「がんのみ」「七大疾病」「三大疾病＋五重大疾患」とバリエーションが広がって来てきます。

今やメガバンクを始め、上位の銀行のほとんどが取り扱うようになってきました。

業界ではひとつのブームになっていると言えます。

では以下、『三大疾病保障付き』を中心にお話しますね。

三大疾病とは

　(1)がん
　(2)脳卒中
　(3)急性心筋梗塞

を指します。

その方曰く「団信に入るはずだと思いますが．．．」

そうですね。住宅ローンを借りる場合はほとんどの方は団体信用生命保険（通称：団信）に入りますね。

返済中に債務者が死亡した場合に、ローン残高分がその生命保険から返済されるので、残された家族は自宅にそのまま住むことが出来るのです。

保険料は金利に含まれているのが一般的です。

団信が死亡保険により住宅ローンの返済をカバーするのに対して、「三大疾病保障付き」は団信のがん・医療保険版と言えます。

がんになった場合や脳梗塞で入院して長期に仕事が続けられなくなった場合、住宅ローンを返済し続けるのは大変なことですね。

その負担を軽減しようとするのが今回のローンです。

保険料は住宅ローンの金利に0.1%～0.3%程度を上乗せされます。

大きな借金をすると将来に渡っての返済が心配になるので、「もしもの場合に・・」と保障を付けたくなるのが心情だと思いますが、内容をしっかり理解しておくことが大切です。

特に注意すべきことは、

(1)加入後3ヶ月の間に発病・診断された場合は
　　対象外であること

(2)全てのがんが対象でないこと
　（例えば、軽いがんと言われる上皮内がんや
　　特定の皮膚がん等は対象外です）

(3)生まれて初めてがんになった場合であること

(4)急性心筋梗塞や脳卒中の場合、
　　初めて医師の診療を受けた日から60日以上
　　所定の状態が継続したと医師によって判断されたこと

です。

この中で(4)については少しでも条件が外れると適用されないことがありますから、よ～く窓口で確認をしてください。

さて保障の対価となる保険料ですが、

長期固定3.0%・2500万円のローンを組み、35年返済のケースでは上乗せ金利0.3%の支払総額は約177万円になります。
（毎月に換算すると約4,200円の支払額です。）

また一旦、疾病保障付きのローンを選んでしまうと、後で保障を外すことができないという制限も押さえておきましょう。

既に加入している保険があった場合、それを含めてローンの保障が本当に必要なものかどうか総合的、かつ、慎重に検討していただきたいと思います。

最近、保険業界では保険金不払い問題がたびたび報道されて社会的な問題に発展していますね。

今後は是正されていくと思いますが、消費者側も保険を検討するにあたて入口側の保険料のほうだけでなく、出口側の支払条件もしっかりと関心を持って取り組む必要があるでしょう。

以上、今回は住宅ローンと保険のお話でしたが、結構関連が深いことをお判りいただけましたでしょうか。

それではまた。

前回の「35年返済のリスク」の続きを書かせていただきます。

5年というと長～い！先のことになるので、将来のことがわからないから

「まあ～なんとかなるでしょう」
「最初から無理しないように」

と返済額が少ない道を選んでしまう方も多いのではないかと思います。

はい。

さて、住宅ローンの世界では返済期間の5年・10年の差は結構大きいです。

そこのところ、返済期間別に金額を整理してみましょう。

(1)3000万円・35年返済・長期固定金利3%でローンを
　組んだ場合（ボーナス分なし）の総返済額は

　毎月返済額　　　　115,455円
　年間返済額　　　1,385,460円
　総返済額　　　 48,477,411円
　総利息額　　 18,477,411円

ですが、

(2)30年返済にすると

　毎月返済額　　　　126,481円
　年間返済額　　　1,517,772円
　総返済額 45,519,644円
　総利息額　　 15,519,644円

さらに

(3)25年返済にすると、

　毎月返済額　　　　142,263円
　年間返済額　　　1,707,156円
　総返済額 42,665,501円
　総利息額　　 12,665,501円

まで減ってきます。

特に(1)と(3)の総利息額の差が約581万円！いう結果は驚きですね。

同じ3000万円を借りたとしても、返済期間10年の差で支払額がこんなに違ってくるとなると「えっ、もういっぺん検討してみようか？」という気持ちにもなってきますね。

ただし25年返済にするには、毎月返済額が115,455円→142,263円と、あと26,808円を頑張って払う必要があります。

26,808円か？

この金額だけ見ると簡単に考えてしまいがちですが、実際に返済される方にはなかなか受け入れてもらえないのが現実だと思います。

しかし、

「あと26,808円はうちの家庭では無理。」

という判断が単なる

○根拠のない不安だったとしたらどうでしょうか？
○将来の家計を検証せずに決めていないでしょうか？

そうですね。はっきりとしていない方に是非一度わが家のライフプラン（将来のお金の設計書）を作ってみて、ローンの返済計画を当て嵌めていただきたいと思います。

そういうプロセスを踏んでから、

「わが家にとって25年はやっぱり厳しいなあ…」

というのなら仕方がありませんが、

「そうか。取り組み方で25年でもいけるじゃないか？」

とか、

「以外と余裕が出てくるなあ…」

というのが判ればしめたものですね！

さて、35年から25年返済に変更した場合にこれからの生活がどうなるのか？前回と同じような設定で検証してみたいと思います。

最初の25年：35歳～59歳はどうでしょうか？

⇒額面700万円収入の手取り額
（仮に税・社会保険料を除くと84％）は584万円です。
　その額に対する年間返済額（約171万円）の割合は約29％。
　⇒逆に生活に回せるお金を計算すると（100%-29%=71%）
　　なので584万円×71%=414万円です。
　　　これを月々に均すと約35万円になります。
　　　⇒ご夫婦でややゆとりある生活ができそうですね。

次の5年：60歳～64歳はどうでしょうか？

　⇒退職金の毎年取崩し額は400万円（仮に100%）。
　　それに対する年間返済額はありません。
　　⇒生活に回せるのは月々に均すと約33万円です。
　　　⇒現役時代と同程度の生活ができそうですね。

次の5年：65歳～69歳はどうでしょうか？

　⇒公的年金収入300万円の手取り額（仮に95%）に対して
　　こちらも年間返済額はありません。
　　⇒100%生活に回せるので月々に均すと約24万円です。
　　　⇒それほどゆとりはないですが
　　　　　　　　　普通の暮らしができそうですね。

単に返済予定表上での数字ではなく、視点を変えて家計という土俵上の数字にあてはめて判断することが無理のない返済計画かどうかを判断する適切方法だと思います。

今後の収入とか教育費とか修繕費のブレの要因はご家庭個別のリスクとして見ておけばいいのです。

そのリスクが発生した場合にどうするのか？

たとえば、

　○収入の増加でカバーできるのか？
　○支出の削減ができるのか？

色々な角度から考えてみた結果、最終的に克服できそうな策が見つかればOKです。

「35年返済のリスク」

2回にわたって解説してまいりましたが、「本当に検討した上で35年を選ばれているのかどうか？」

ご相談に来られた方のお話や公庫のアンケート結果を見て大変疑問が湧いてしまったので、テーマとして取り上げてみました。

いかがでしょうか？

既に返済計画を立てられた方は、もう一度検証していただく動機付けになればと思います。

それではまた。

『40にして家を建てる』

サラリーマンが家を持つ目標として、かつてこのような言葉が使われていましたが、最近はかなり若い時にマイホームを取得される方が増えてきたように思います。

ただ住宅金融公庫の調査によると、住宅ローンを利用する平均年齢は39歳あたりです。（マイホーム新築の場合）

40歳ならば定年まであと20年。

うーん。20年はキツそうですね。

この期間で本当に完済してしまうほうがいいのか？
逆に毎月返済額が増えそうで心配になりますね。

はい。今日のお話は年齢のほうではなく、「返済期間」のほうに焦点を当ててみたいと思います。

住宅ローンについてのご相談を数多く受けてきました。

私自身ちゃんと統計を取ったわけではありませんが、約半分ぐらいの方が返済期間を35年で設定されていることに気が付きました。

（余談：フラット35では返済期間は35年が原則と誤解されている？方が若干いらっしゃいました。）

本当かなあと思って、住宅金融公庫のアンケート調査（平成18年）を見ると実際35年あたりを選択されている方は約57％とやはり一番多かったのです。

しかしながら「35年」という返済期間。
本当に大丈夫なのでしょうか？

先行きの家計を充分想定した上で選択されているのでしょうか？

それとも、目先の返済額を減らすために選択されているのでしょうか？

難しいですがお会いしたお客様の話ではどうも後者で選ばれているようです。私自身、35年については以前から気になっていました。

例えば、話題に出た39歳でローンを組むと35年後は74歳。しっかりリタイアしている時期ですね。

「いやいや、60歳以降も働くから....」
と楽観的におっしゃる方もいます。

ご存知だと思いますが、定年の65歳延長や廃止を謡った「改正高齢者雇用安定法」が4月に施行されました。しかし、全ての方が60歳以降雇用されるわけではありません。

実際は現役時代と同じ収入が60歳以降も得られる方が少ないのではと思います。

35年で組んでしまったことが影響。ちょっと気になってきましたね。

では実感していただくために、具体的にあるサラリーマン世帯で試算をしてみましょう

35歳でマイホームを購入します。住宅ローンの返済期間を35年で組みました。

借り入れ額3000万・金利は3％（長期固定金利）とします。
⇒毎月返済額は11.5万円で、年間返済額は139万円ですね。

年収は60歳まで上下はありますが平均700万円とします。
⇒60歳になりましたが、定年以降の継続雇用制度の基準に合わずにやはり退職することになりました。
⇒退職金は約2000万の見込みです。

退職金ですが60～64歳の年金空白期間のため、
⇒毎年400万円を5年間で取り崩すことにしました。

65歳以降に平均年収700万円の夫がもらう年金額は現在の計算では約221万円です。また専業主婦であった妻の年金約79万円とあわせると約300万円になります。
（ここでは65歳以降同じ時期に夫婦で年金が支給されるとします）

この場合の

『35年にわたるローン返済額が家計に占める割合』

を単純に試算してみました。

最初の25年：35歳～59歳はどうでしょうか？

⇒額面700万円収入の手取り額（仮に税・社会保険料を除くと84％）は584万円です。
　その額に対する住宅ローン年間返済額（139万円）の割合は約24％。
　　⇒逆に生活に回せるお金を計算すると（100%-24%=76%）なので
　　　584万円×76%=443万円です。
　　　これを月々に均すと約37万円になります。
　　　　⇒ご夫婦でゆとりある生活ができそうですね。

次の5年：60歳～64歳はどうでしょうか？
　⇒退職金の毎年取崩し額は400万円（仮に100%）。
　　それに対する年間返済額の割合は約35％に上昇してしまいます。
　　　⇒逆に生活に回せるのは（100%-35%=65%)で月々に均すと
　　　　約22万円に減ってしまいます。
　　　　　⇒ゆとりがなくなりますが生活はできそうですね。

次の5年：65歳～69歳はどうでしょうか？
　⇒公的年金収入300万円の手取り額（仮に95%）に対しての
　　年間返済額の割合は約49％に上昇してしまいます。
　　　⇒生活に回せるのは（100%-49%=51%)で、月々に均すと
　　　　約12万円しか充てることができません。
　　　　　⇒果たして12万円で生活ができるのでしょうか？
　　　　　　（食費、光熱費、医療費、通信費、固定資産税...
　　　　　　　あっという間になくなりそうですね）

以上が35年返済がもたらす家計への影響です。
実感いただけましたか。

とにかく60歳以降の生活が圧迫されていくのを数字が正直に表しています。

簡単に35年で組めないですね。

「繰上げ返済するつもりだから、定年までに完済できる！」
という方もいらっしゃいます。

しかし、繰上げ返済が本当に出来るのかどうか確信を持って言えるのでしょうか？

業績悪化や不祥事が影響して収入や手当が減ることも考えられます。再編や淘汰の波に巻き込まれてしまうかもしれません。体調を崩してしまうこともあるかもしれません。

そのようなことがあると、繰上げ返済の計画がとたんに狂ってしまいますね。

繰上げ返済の期間短縮を当てにしていいのでしょうか？
（ちなみに先程のケースでは、定年までに完済させようとすると最初の6年間で毎年100万の繰上げが出来るパワーが必要です。）

35年返済のリスク。。大きいと思いませんか。

このあたりは本当によく検討したいですね。

目先の返済負担が云々よりも、ライフサイクルでの負担の推移が大丈夫かどうか？

ぜひ長い目でご判断いただきたいと思います。

それではまた。

前回のローン対決はいかがでしたでしょうか？

金利が変動することによって、返済額に占める元本と利息の割合が結構変わっていくことを実感いただけたかな？と思います。

しかし、前回は金利が1年間隔で0.5%ずつ変動するシナリオを作ってみたのですが．．．

そうですね（笑）。
客観的に見て、1つのシナリオだけの対決は不公平だと思います。

ということで前回に続けて考察してみたいと思います。

よろしくお願いします。

さて、次のシナリオですが、

前回を基準（A）として
「B:金利の変動間隔は同じで、変動幅が小幅になる」
および、
「C:金利の変動間隔はゆったりめで、変動幅は同じ」
という2つシナリオを追加してみました。

前回のシナリオとあわせてご覧ください。
＜前回対決のシナリオA＞は

(1)変動金利型
　2006年10月　2.625%
　2007年10月　3.125%　(+0.5%）
　2008年10月　3.625%　(+0.5%）
　2009年10月　4.125%　(+0.5%）
　2010年10月　3.625%　(-0.5%）
　2011年10月　3.125%　(-0.5%）
　以降はこのあたりの水準で続くものとする。

(2)長期固定金利型
　2006年10月　3.00%　
　以降はこの水準が続くものとする。
でしたね。

第2ラウンドは以下の通りになりました。
　…B:金利の変動間隔は同じで、変動幅が小幅になる

(1)変動金利型
　2006年10月　2.625%
　2007年10月　2.875%　(+0.25%）
　2008年10月　3.125%　(+0.25%）
　2009年10月　3.375%　(+0.25%）
　2010年10月　3.125%　(-0.25%）
　2011年10月　2.875%　(-0.25%）
　以降はこのあたりの水準で続くものとする。

(2)長期固定金利型
　2006年10月　3.00%　　は同じです。

借り入れ条件は、借入額：3000万円、借入期間：30年、元利均等返済です。

(1)変動金利型
　　総返済額　→　約4527万円

(2)長期固定金利型
　　総返済額　→　約4563万円
　　、
今度は約36万円差で(1)変動金利型に軍配が上がりました。

参考までに(2)長期固定金利が2.95%まで下がると引き分けです。

[参考：変動金利型　返済額イメージ（シナリオB）]

次に第3ラウンドは以下の通りになりました。
　…C:金利の変動間隔はゆったりめで、変動幅は同じ

(1)変動金利型　○変動間隔を1年→2年にしました。
　2006年10月　2.625%
　2008年10月　3.125%　(+0.5%）
　2010年10月　3.625%　(+0.5%）
　2012年10月　4.125%　(+0.5%）
　2014年10月　3.625%　(-0.5%）
　2016年10月　3.125%　(-0.5%）
　以降はこのあたりの水準で続くものとする。

(2)長期固定金利型
　2006年10月　3.00%　　は同じです。

借り入れの条件はBと同じです。

(1)変動金利型
　　総返済額　→　約4744万円

(2)長期固定金利型
　　総返済額　→　約4563万円
　　、
こちらは約181万円差で(2)長期固定金利型に軍配が上がりました。

同様に(2)長期固定金利が3.3%まで上がると引き分けです。

[参考：変動金利型　返済額イメージ（シナリオC）]

こうして見ると、借入残高があまり減っていない時期に金利が上昇してしまうと、返済額で利息の部分が占めてしまい、そのダメージがじわじわと効いてくるのを実感していただけたと思います。

ここでクローズアップされてきたのが「変動金利型の仕組み」です。

家計に急激な影響をもたらさないように毎月返済額が5年毎にしか改定されない仕組みです。しかし、そのことが却って借入残高の減少にブレーキをかけているのです。

（試しに金利改定の都度に毎月返済額を改定してみました。Cのシナリオでは約4708万円と5年毎改定に比べて約36万円減る結果になりました。）

金利の変動時期や変動幅が判らないということ。
変動があった場合にただちに返済額に反映されないこと。

結構なリスクではないでしょうか？

変動金利型　vs　長期固定型の対決。

前回からの三番勝負をご覧いただきましたが、いかがでしたでしょうか？

どちらを選んだら良いのか？どちらがトクなのか？

片一方は変動していくものですから、結果は最後になってみないと本当に解りません。

今回のコラム。
どちらかに肩入れしているわけではありません。

ただ、

○将来の家計を長期的に展望して、その概況から取りうる金利上昇リスクをしっかりと見極めて選んでいただくこと

○わが家の限界となる金利水準なり、毎月返済額なりの基準となる数字を持っていただくこと

は本当に大事なことだと思います。（住宅ローンの返済計画とライフプランが密接なわけです）

今年3月からの金利上昇ムード。
やや落ち着いているみたいですが、今こそ！金利変動リスクというものとちゃんと向き合って、わが家にとって適正なローンはどれなのか？客観的に考える良い時期だと思います。

本日は以上です。

今回、金利が短期間で急激に上昇したシナリオも設定して、そこで発生する『未払利息』という(怖～い）ものもご紹介しようとは思ったのですが、現実的に発生する可能性が少ないために割愛させていただきます。
番外編などでお伝えしますね。

それではまた。

※今回行った試算は予測に基づく概算ですので、実際の返済額とは若干誤差が出てくる場合があります。また、商品内容によって試算結果と異なる場合もございます。

「ゼロ金利政策の解除」から2ヶ月が経ちました。住宅ローンの金利上昇についての話題が以前ほどの過熱感が無くなったような気がします。

長期固定型ローンの金利の目安となる長期プライムレートは、3月の量的緩和政策の解除から、2.10%→2.45%→2.65%と4ヶ月間で0.55%も上がったものの、最近は落ち着きを見せており9月は2.30%まで下がってきました。

[参考：日本銀行　長・短期プライムレート（主要行）の推移]

一方、変動金利型ローンの金利の目安となる短期プライムレートはここ5年間ずっと1.375%で推移してきましたが、8月からは1.625%と0.25%上がりました。

長期金利の動向から、短期プライムレートもさほど上がって行かないのではないか？という見方もありますが、いずれにせよ住宅購入者にとって住宅ローンとの付き合いは『普通は何十年』と続くわけですから、金利の動きはがどこかで必ずあると考えておいて間違いないでしょう。

過去の金利の推移を見ていますと、1980年台後半からの急激な上昇がやはり印象に残っています。

短期プライムレートが1年半の間に4.5%→8.25%と4%近くも上がっていましたね。

セミナーでこのあたりのお話をしていると、ときどき、『あれはバブルが起こったからじゃないですか。』というコメントを頂きます。例外という印象で済ませたいところですね。

確かにそうなのかもしれませんが、

『その8%という水準にすぐに上がってしまったことが問題なのではなくて、近年の金利が＜政策という重し＞でゼロ近辺で動かなかった例外のほうを問題として注意しておくべきです。』

とご説明させていいただくと納得していただけます。

そして、今年に入って＜その重し＞が取れたことにより、金利がちゃんと！上下する環境が戻ってきました。

そのこと。しっかり認識しておきましょう。

金利の上昇速度は緩くなると予想されるものの、4%～5%までは行く可能性があるかもしれません。

そして、この10月は変動金利型のローンの金利の改定時期です。長らく馴染んできた「2.375%」の数字との別れがやってきそうです。

ということで、本日は変動金利型ローンの今後の影響を想定してみたいと思います。

変動金利型のローンですが、これを選ばれる方は多いです。

目先の金利が相対的に低い（＝当初の返済額が少ない）ので、「まあ．．．ある程度上がってもこちらのほうが良いのでは」と思って選ばれるケースがあると思います。

そのあたり、具体的に検証してみましょう。

当然金利は上がるということ環境を設定しますが、ずっと右肩上がりで行くことは考えにくいですから「ある程度は上昇して下がる」としましょう。

変動金利型と長期固定金利型の返済額を比べてみます。

(1)変動金利型のシナリオ
　2006年10月　2.625%
　2007年10月　3.125%　(+0.5%）
　2008年10月　3.625%　(+0.5%）
　2009年10月　4.125%　(+0.5%）
　2010年10月　3.625%　(-0.5%）
　2011年10月　3.125%　(-0.5%）
　以降はこのあたりの水準で続くものとする。

(2)長期固定金利型のシナリオ
　2006年10月　3.00%　
　以降はこの水準が続くものとする。

借入額：3000万円、借入期間：30年、元利均等返済で返済額がどうなったでしょうか。

(1)変動金利型
　　総返済額　→　約4721万円

(2)長期固定金利型
　　総返済額　→　約4563万円

この結果、総返済額は、約158万円差で(2)長期固定金利に軍配が上がりました。

思いのほか差がつきましたね。

（今回は金利優遇などの条件は除いておりますので、場合によって結果が異なります。）

ちなみに(2)長期固定金利が3.27%になるとようやく引き分けという結果です。

変動金利型は金利が改定されても、返済額がただちに改定されるわけではありません。

だから、金利上昇トレンドでは改定のたびに利息の割合が多くなっていき、それだけ元本が減るペースが鈍くなってしまうと影響をもたらします。

[参考：変動金利型　返済額イメージ（今回の例）]

コレを見ると実感できますね。

いかがでしたでしょうか。

「今まで」と「これから」は状況が違います。

変動金利型の選択については慎重を期して、目先の返済額だけで判断をしないないように．．．

「結果的に総返済額がいくらになるのか分からない。」
というリスクもしっかりと確認して取り組んでください。

それではまた。

普段から住宅ローンのご相談を受けることが多いですが、多くの方がこんな質問をされます。

「今は固定金利の方がいいのですよね？」

とか、

「やっぱり、金利は低い方がいいので、3年固定で考えているのですが・・・」

といった内容です。

１つの住宅の購入で、担保設定するのもその住戸だけではありますが、別に住宅ローンは2本立てても3本立てでもいいわけです。

昔は、3本立てなんて普通でした。

　・住宅金融公庫で、850万円
　・年金住宅融資で、350万円
　・民間銀行ローンで、1500万円

なんて具合に借りるのです。

ただ、民間銀行だけで複数の住宅ローンを利用することは基本的にはなかったです。例えば、

　・A銀行で、1200万円
　・B銀行で、1800万円

なんてことはないのですね。

さらに、以前では、

　・A銀行の変動金利タイプで、1200万円
　・A銀行（同じ銀行！）の30年固定金利タイプで、1800万円

ということも基本的にはありませんでした。

しかし、徐々に消費者が賢くなり（私たちのような専門家のアドバイスなどもあり）、消費者ニーズが多様化していくと、ついに銀行も同じ銀行で別のタイプの住宅ローンの2本立てを扱い始めるようになりました。（銀行によります）

さすがに、別の銀行との併用は未だに困難ですが、同じ銀行とはいえ、別のタイプの住宅ローンを併用できることのメリットは大きいです。

これにより、長期固定型だけに固執する必要もなくなりましたし、短期固定型だけを利用する必要もなくなりました。

両方のタイプの住宅ローンを組み合わせることで、日本人の好きな？「その両方の間ぐらい」的な選択も
できるようになったわけです。(笑)

でも、これは実際に便利ですし、利用価値はあります。

ある程度の資金的なゆとりがあっても、短期固定型や変動金利型では、今後どこまで金利が上昇するかわかりません。だからといって、全て長期固定型では、結果的に損することも有り得ます。

ですから、リスクヘッジを考えて、組み合わせるのですね。

本題に入ります前に、先日（8/24)の日本経済新聞で
「日経金融機関ランキング」
という記事が載っていました。

ランキングの元になるの利用者の声で
「接客・営業時間」「商品・サービス」
「経営・信頼」「今後の利用」
という４項目を重点に調査を行ったものでした。

で、その結果を見てビックリ。

「顧客満足度」部門の評価では、
いわゆる３大メガバンクといわれる、三菱東京UFJ銀行、
みずほ銀行、三井住友銀行のうち１つもトップ１０には
入っていませんでした。

意外でした。
１つぐらいは入っていても．．．
正直な気持ちです。

最近の３大メガバンクは、他に先駆けて新商品を投入
したり、金利優遇などキャンペーンを実施して、積極的
に顧客の囲い込みを図っていました。

さらに、営業スタイルでも窓口・訪問営業から、個人と
じっくり対面したコンサルティングスタイルへの転換を
図ったりと利用者と距離を出来るだけ縮める戦略を行って
きたはずです。

でもこの結果を見ると、
利用者の「銀行に対するイメージ」と「実際に利用した
感想」でかなりギャップがあるようです。

一方、その評価でトップとなったが新生現行。

特に「金融商品（住宅ローン含む）の商品内容の説明が
親切である」を中心に評価を伸ばしたようです。

私も以前訪れましたが、他の銀行と比べてやはり違った
スタイルを採っているとなあという印象を持ちました。

日々スタッフに対する相談研修の成果もあるとは思いますが、
一方で雰囲気作りでも努力しています。

たとえば、お客様とはカウンター越しではなく、まずは
カフェ雰囲気のお席にご案内し、近くに座って同じ方向から
資料の説明している姿も見かけたことがあります。
そんなことも満足度に影響しているのでしょうね。

商品・サービスの開発でも
他の銀行と差別化を図ってきたと思います。

住宅ローンで「返済途中で金利を固定できる」商品は、
利用者側にとって一味違うメリットを打ち出したものです。

そして．．．．これからが本題です。

今回もまた一味違うサービスが出てまいりました。

新生銀行の「適用金利選択サービス」というもの。

何が選択できるのかというと
「申込日」の金利　VS　「契約日」の金利
の低い方の金利です。。

住宅ローンの適用金利の決定。
思い出してください。

まず住宅ローン実行までには
「申込日」⇒「契約日」⇒「実行日（借り入れ日」
と進めていきます。

民間の住宅ローンのほとんどは「申込日」の金利ではなく
「実行日」の金利が適用されます。

このあたり、一般の消費者に誤解を与えた問題もありましたね。
（住むネットNewsを参照ください）

「実行日」の金利ということは「申込日」の金利からの「実行日」
までの間の金利上昇リスクは消費者が負うことを意味します。

本来住宅ローンで一番注意をしておくべきことなのですが、
今までは消費者がさほど重要と感じていませんでした。

なぜならば。。
量的緩和やゼロ金利政策の恩恵で近年超低金利が続いており、
金利の変動がほとんど無かったからです。

最近は「今月のローン金利が前月から0.x%上昇または0.x％下降」
というニュースを見るたび、「いよいよ金利が動き始めたな？」
実感しているこの頃、全く無視が出来ません。

さて気になる「契約日」と「実行日」の間隔ですが、短期間
もしくは同日であることから実質的に「実行日」と見なしても
良いと思います。

但し注意すべき点は、

「申し込み月の翌月末までに契約を完了し、
　かつご契約日の翌々月の末日までにご融資を実行される」

が条件となることです。

「３ヶ月以内なら銀行側が金利上昇リスクを負ってもいいよ」
と言ってくれているだけなのです。

「申込日」～「実行日（借り入れ日」が３ヶ月以内に進みそう
ならば利用して良いでしょう。

今から１年先に完成のマンションを購入予定というケースでは、
大きなメリットにはなりません。

反対に、中古マンションや建売住宅などを購入される方にとって、
少しでも金利上昇リスクを回避できるサービスと言えるでしょう。

借入額によっては0.1%や0.2%の節約でも大きいです。

（例）
　借入額：3000万円　返済期間：30年
　申込日金利：3.0%　契約日金利：3.2%のケースで試算すると、

　　3.0%での総返済額は約4553万円
　　3.2%での総返済額は約4670万円
　　本来3.2%なのが3.0%の金利が適用されたら、
　　約117万円の節約になります。

どうです？
ちなみにその額は3700万円物件での仲介手数料相当です。
（もしかして、人生最大の節約になったのかも！）

ちょっと興奮して大袈裟でしたね（笑）。
すみません。

新生銀行からの回し者ではありませんのでご安心を。

このような調子で、同じ思想の住宅ローンがどんどん出現して
ほしいものです。

『顧客満足度競争』

より活発になればいいですネ！

それではまた。

少し間があきましたが、適正な資金計画の立て方についてのお話の続編です。前回は、適正な借入額の考え方をお話しました。

(2)適正な借入額＝適正な住居費から金利・期間等の諸条件で逆算した借入額

(3)自己資金の上限＝購入時の貯蓄－購入後も残しておくべき貯蓄

(4)適正な購入額＝適正な借入額＋適正な自己資金（諸費用を除く）

今回は、このなかの

(3)自己資金の上限＝購入時の貯蓄－購入後も残しておくべき貯蓄

と

(4)適正な購入額＝適正な借入額＋適正な自己資金（諸費用を除く）

についてお話します。

この計算式を見てわかる通り、自己資金は、購入時の貯蓄から購入後も残しておくべき貯蓄を差し引いて求めればＯＫですね。

この「購入時の貯蓄」ですが、現在の貯蓄が800万円だとして、購入が1年先で150万円の貯蓄が可能であれば、「購入時の貯蓄」は950万円だと予測するわけです。単純ですね。

ここでは、仮に、この　950万円　を「購入時の貯蓄」だとします。

そして、難しいのは「購入後も残しておくべき貯蓄」ですね。

どれだけの資金を残しておけばよいのか？っていうのは、簡単には計算できません。今後のライフプランを予測し、子供の教育費や生活費などを計算した上で考えるのがベストなのですが、実際にそれを一般の方が行うのは困難です。

そこで、毎月の手取り収入の3～6か月分を１つの目安にしてみてください。できれば、6ヵ月ですね。

手取りが、35万円／月であれば、6か月分で210万円となります。

ただし、今後2年以内に大きな買い物をする予定があるなら、別途、その資金も残しておくべきでしょう。

たとえば、車の買い替え資金として200万円必要であれば、合計で410万円を残しておく計算になりますね。

ここでは、仮に、この　410万円　を「購入後も残しておくべき貯蓄」とします。

さぁ、次に自己資金は？となるのですが、単純に上記の「購入時の貯蓄」から「購入後も残しておくべき貯蓄」を差し引きしますと、

950万円　－　410万円　＝　540万円

となります。でも、これ以外に自己資金を増やせる場合があります。そんなときは、その分も追加しないといけません。

例えば、両親からの贈与です。ここでは、住宅取得用の資金として両親から　500万円　の贈与を受けたとします。

そうしますと、自己資金は　1,040万円　となりますね。

では、前回のpart3で計算した適正な借入額　2,600万円と合計した　3,640万円が適正な購入額となるのでしょうか？

実は、そうではありません。まだ考えておくべきことがあります。それは、諸費用です。住宅購入時の諸費用は結構高いです。

それだけに事前に資金計画に含めておいて用意しておく必要があります。要注意ですね。

では、諸費用はどれぐらい必要なのでしょうか？

これは実は購入するときの取引形態に大きく左右されるために、一概には言えません。仲介業者を介して購入するかどうかで大きく諸費用がかわってきます。

仮に、新築マンション購入のときを考えれば、多くの場合、仲介業者を介さないため仲介手数料がかかりません。その場合は、物件価格の3～6％程度の諸費用だとお考えください。

3,500万円程度の物件価格だとすれば、105万円～210万円です。その中間値である157.5万円だとして計算するとよいでしょう。

ここまでのことを全て計算しますと、

自己資金（1,040万円）－諸費用（157.5万円）＝882.5万円

となりますね。これが、いわゆる頭金です。

わかりますか？

そして、この　882.5万円　に適正な借入額　2,600円　をプラスした　3482.5万円　が適正な購入可能額となるのです。

あくまで、この金額ぐらい　ということですね。

これで、自分でもできる簡易的な住宅購入の資金計画の立て方をお話してきました。

しっかり計画を立ててマイホームを取得してください。

約5年ぶりのゼロ金利解除政策の解除。
実施されてから早くも１ヶ月が経ちましたね。

ただ、量的緩和政策とゼロ金利政策によって金利が低く抑えられていた期間は金融機関は企業よりも個人への貸し出しのほうに力を入れていました。

ですからローン金利の性急な引上げは顧客離れに繋がりかねません。とりあえず引き上げ幅は各機関とも慎重な対応が目立ちますが、慎重な中でも他の金融機関の出方を伺っている様子もあります。

例えば8月になって、2年固定選択型では三菱東京UFJ銀行・りそな銀行が0.1%引き上げたのに対して、三井住友銀行が据え置くなど各金融機関でも多少バラツキが出ています。

このバラツキも時間が経過するにつれて拡大されていくと思います。「金融の自由化（ビッグバン）」が叫ばれて10年。貸出金利の分野でもその土壌が本格的に形成されそうです。ヤレヤレってところですね。

自由化＝＝＝＞競争があるということになりますが、それは如何に顧客に囲い込みが出来ているのか評価が分かれることでしょう。

「店頭表示金利の数字以外に住宅ローンの魅力を高める」

各金融機関も知恵を絞って、あの手この手を出してきています。そこで打ち出してきたのが「優遇」というものです。

ではどのような優遇があるのか？
今回ざっくりと見て行きましょう。

①通常の金利優遇

「もはや店頭表示金利で借りる人はいないのでは？」というぐらい金利優遇が浸透してきました。相対的に金利優遇していないところを探すのが難しくなってきているほどです。金利を見る時、まずは金利優遇をやっているかどうかチェックしてみましょう。

　
②キャンペーン期間の金利優遇

住宅ローンの申し込みにも閑散期があり、最初はその期間の需要喚起という目的で通常よりも有利な優遇を展開してきました。（金融機関が低利で資金調達できた場合も同様です）
　
しかし最近ではキャンペーン自体が常態化してきており、「キャンペーン」の看板無しでは顧客が興味を示してくれない状況にもなっているのかな？とも思います。
　
思い切った優遇幅を設定している金融機関がある一方、結局は大した優遇でもないのにキャンペーンをしているところもあるので、本当にお得な内容なのか特別な条件が必要なのか、比較して吟味する目を持っておきたいものです。

例えば適用条件の設定で、別途金融商品の購入やクレジットカードの加入が必要なケースがあり注意しておきたいものです。
　

③インターネットでの金利優遇

インターネット経由で住宅ローンを申し込むと金利を優遇してもらえるというものです。営業コストの還元ですね。常時やっている機関とキャンペーンでやっている機関があります。

④金融商品による金利優遇

キャンペーンではなく通常で提携クレジットカードへの加入を条件に金利優遇しているところがあります。

⑤購入物件による金利優遇

　『太陽光発電システムの住宅』
　『オール電化住宅』
　『オールガス化住宅』
　『住宅品質保証制度を受けた住宅』
　『優良住宅取得支援制度の基準を満たした住宅』　
　『地盤改良工法を使った住宅』
　『地域の木材を使った住宅』
　
など購入する物件で金利優遇する金融機関があります。

　
⑥借りる方による金利優遇

　『給与振込口座の開設されている方』
　『夫婦で借り入れされる方』
　『出産前後の方』
　『同居家族が5人以上いる方』
　『20歳未満の子供のいる方：人数に応じて』
　『資格（IT系）を取得された方』
　『TOEICの点数を申告された方』

によって金利優遇する金融機関があります。

　
以上、主に金利優遇を中心に見てきましたが、他にも「繰上げ返済手数料がゼロ」「電化製品を進呈」「家具購入を割引」「結婚祝い金を進呈」など色々と優遇制度ありますので、ある意味．．『優遇を楽しみながら住宅ローンを選べる』時代になったと思います。

このような多様化（＝自由化）が進んでいることを知っていただき（※）、また後日フォーカスを絞って解説していきたいと思います。

さ～て、
今後も金融機関による「知恵絞り合戦」が繰り広げられることが予想されます。

まさに。
住宅ローンは借り手市場であると言って良いでしょう！

それではまた。

続いて「緊急特集！金利上昇時の4つの対策」もあわせてご提案させていただきました。

今回はその4つの対策の中で

に焦点を当てたお話をしたいと思います。

「住宅ローン金利を固定する」で取り上げたフラット35ですが、融資率には物件価額の80%以内という条件がありましたね。だから、本来ならば2割以上の頭金を用意しないといけないということになります。

一方では「2割以上の頭金を用意できそうもない」という課題に直面されている方、結構多いと思います。

その場合は申込窓口の金融機関で独自ローンがあれば、残りの金額の全部もしくは一部を融資してもらうことが可能か問い合わせてみましょう。（注：無理のない資金計画であることが前提です）

但し、その独自ローンに全期間固定金利が用意されているかというと、そうではなく変動金利や固定金利選択型が圧倒的に多いですね。

固定金利選択型も主流である2～5年程度の短期間のものしか用意されていないのであれば、今後予想される金利上昇の影響が心配になります。

しかも、適用される金利というのは「申込時」の金利ではなく、「融資実行時」の金利であることから、完成までに1年～2年あるようなケースでは、その間に適用金利が変わってくることが充分考えられます。

ちょっと一休みして、参考までに金利の動きをお伝えしますと、

変動金利型ローンの金利の目安である短期プライムレートも6年ぶりに引き上げ検討というニュース（7月19日付日本経済新聞）がありました。しかも、いきなり0.25%程度の上げ幅と言われています。

金利の上昇速度。

思ったよりも速いなあと思われる方は多いと思いますが、これ、市場が決める金利の動きなのです。この動き．．．これからもやってきます。

一方的には上がらないかもしれませんが、1～2年の間にどれだけ上がっているのだろうという不安は拭えないことでしょう。

はい。話を戻しますと、

それでは完成までの間に金利上昇した場合の影響を回避できないかということを考えてみましょう。

まだまだ金利が低い水準であることを考えると、「融資実行時」でなく「申込時」の金利が適用されればいいですね。

そうです。ありましたね。

「申込時」の金利が適用されるローンといえば代表的なものが二つ。

一番目は「住宅金融公庫」です。
でも現在の基準金利は3.71％（2006年7月）と比較的高いですね。

二番目は「財形住宅融資」ですね。
こちらの金利は2.32％ とまだ比較的低いですね。

しかし、当初5年間だけの適用になり、5年毎に市場金利によって見直しがされます。だから5年後には金利が上昇していれば、当然その影響を受けることになります。

この「財形住宅融資」ですが、公庫窓口での財形住宅融資の場合には6月からちょっと嬉しい制度変更がありました。

フラット35と併用して公庫財形住宅融資を利用する場合には、両方で建設費または購入価額の80%までという融資率の上限がありましたが、撤廃されて100％までとなりました。
（それぞれで80%以内、財形のほうは財形貯蓄残高の10倍、4000万円以内というルールは残っています）

たとえば、物件の購入価額が3000万円の場合に

　フラット35　　　　80％：2400万円
　公庫財形住宅融資　20％：600万円
　　<財形貯蓄の残高60万円以上あること>

という組み合わせの選択ができます。また、

　フラット35　　　　50％：1500万円
　公庫財形住宅融資　50％：1500万円
　　<財形貯蓄の残高150万円以上あること>

という組み合わせの選択もできます。

この割合をどうするか？難しいところですね。ただ、

　フラット35　　「全期間固定」「融資実行時金利を適用」
　財形住宅融資　「５年間固定」「申し込み時金利を適用」

の特性により、金利の上昇下降の影響を「分散できる」という意味で、一方的に偏り過ぎない組み合わせを検討して良いのではと思います。
（また、じっくりとシュミレーションしてみたいと思います）

金利はサイクルで動くと言われますが、それが長期なのか短期なのか本当に難しいところです。誰にも分かりません。ただ、金利が動き始めた今、金利において異なる特性のローンを組み合わせることが選択の主流になっていきそうな気がします。

最近セミナーへお越しになる方は、”住宅ローンの金利動向”についての関心が本当に高く、質疑応答でも一番多いテーマになっています。

長い間政策のおかげで超低金利時代が続いており、将来の返済額が上がっていくような風潮があまり無かっただけになおさらですね。

これからの住宅ローン選びは一本調子でなく、金利の動きを勉強してから、もっと慎重に検討していくべきでしょう。

それでは、また。

前回は、適正な住居費の考え方をお話しましたね。
ちょっと小難しいな、と感じた方もいたと思います。
でもね、ホントに大事なところですから、頑張ってもらいたいと思います。

②適正な借入額＝適正な住居費から金利・期間等の諸条件で逆算した借入額

③自己資金の上限＝購入時の貯蓄－購入後も残しておくべき貯蓄

④適正な購入額＝適正な借入額＋適正な自己資金（諸費用を除く）

今回は、このなかの「②適正な借入額＝適正な住居費から金利・期間等の諸条件で逆算した借入額」についてお話します。

「適正な借入額」を考えるわけですが、これを計算していくには、金利や借入期間、返済タイプを決定しなければいけません。

しかし、ここでの目的は、あくまでどの程度の借入額なら無理のない範囲であるかを知ることにあるので、あまり細かなことを考えても前へ進みません。

よって、逆算する際の必要な条件は、

　・適切な年間の住宅ローンの支払い額
　・金利は高めに設定すること
　・借入期間は定年までの返済を目安にすること
　・返済タイプは、固定金利で考えること

以上の４つですね。

金利の設定ですが、今は、よくニュースにもなっている通り、金利上昇の傾向にあります。「量的金融緩和政策」の解除がきっかけになって、上昇傾向になっているわけですね。

この「量的金融緩和政策」については、FPの山下がこちらで書いてますので、参考にどうぞ。

金利の上昇傾向を考えれば、高めの設定にすることは自然な発想です。でも、どれぐらい高めに？ってことになってしまいますよね。

これは一概には言えません。例えば、3ヶ月以内に購入予定の方であれば、それほど高く考えなくてもいいでしょう。3.5％程度で充分です。

購入時期が1年後以降となると、4％程度で計算しておいた方が堅実でしょう。新築マンションを購入予定の方なら、完成まで1年以上ということもあります。完成時に借入することが基本ですから、新築マンションを購入するのであれば、さらに金利を高めに考えた方が良いでしょう。

次に借入期間ですが、借入期間を定年までとするのはあくまで目安。でも、なかなか決めづらいところだとも思いますので、まずはこれで良いと思います。現在30歳で60歳の定年なら、30年の住宅ローンとして計算するわけです。

※現在30歳の方が60歳になる頃には、定年が65歳か70歳ぐらいに
　なっていると思われますが、　ここでは現状で試算して良いでしょう。

最後に返済タイプですが、あくまで試算であることを考えると、安定した返済額である固定金利が適していると思います。固定金利で試算して問題ない借入額であれば、最終決断の時点でより適した返済プランで借入すれば良いでしょう。

では、実際に、以下の例で適切な借入額を逆算してみましょう。

　年間返済額　：　130,000円
　金利　　　　：　3.5％
　借入期間　　：　25年（現在35歳で60歳定年として）
　返済タイプ　：　全期間固定

という条件で借入額を逆算しますと、

　借入額　：　約2,600万円

となります。
これが適正な借入額ですね。

次回は自己資金の決め方についてお話します。