「フラット35を抑えておこう!」 フラット35の融資条件の変遷と解説 1
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フラット35の融資条件の変遷と解説 1

(9) フラット35の融資条件の変遷と解説 1

フラット35が提供開始されて以降、本当に多くの条件緩和がなされてきました。これには、民業圧迫の声もありますが、銀行が横並びで同じような住宅ローンを提供していた時代から住宅ローンの顧客獲得競争を促し、より良い住宅ローンの提供に大きな影響を与えたと言えるでしょう。

これまでに行われた主な条件緩和について、まとめてみたいと思います。

○平成16年4月
 ・敷地面積100平米未満の住宅も融資対象へ
 ・共同住宅の床面積の下限を50平米から30平米に引き下げ

旧住宅金融公庫の時代から、消費者にとって最大のネックであったと言っても過言ではない、敷地面積の基準が撤廃されました。このことに意味は本当に大きいと思います。

都市部では、100平米未満の建売住宅が多数を占めているために、敷地面積の基準から融資対象外となっていました。これが撤廃されたことにより、多くの住宅が新たに融資対象となったのです。

共同住宅とは、基本的にマンションだと考えていただければ結構ですが、その面積の下限が30平米になったことも大きな意味があります。シングルのマンション購入者にとっては、有意義なことですね。

○平成16年10月
 ・中古住宅も融資対象へ

今では当たり前のように思っている中古住宅でのフラット35の利用ですが、当初は利用不可でした。これが、融資対象へと緩和されたのですね。しかし、昭和56年5月31日以前に建築確認を受けている場合は融資対象外となっていました。

これは、昭和56年6月1日以降に比べて耐震基準が低いレベルであった為に、そのような住宅への融資を行わなかったのです。昭和56年6月1日以降の耐震基準を一般に新耐震基準と呼びます。



しかし、法的な基準が低い時代であっても新耐震基準を満たしている住宅もあるわけです。そう考えれば、時期だけで融資対象を区切るのは理にかないません。そこで、この後すぐに、「昭和56年5月31日以前であっても耐震評価基準」を満たしておれば融資可能となりました。

○平成17年2月
 ・事前に審査を受けていない竣工済みの新築住宅でも事後審査を受けられるように

新築住宅は、本来、設計段階の審査に合格し、その後、建築中の検査(中間検査)や完成時の検査(竣工現場検査)を受けなければ融資対象となりませんでした。着工前の計画段階から、フラット35の融資対象となることを意識しておく必要があるわけです。

しかし、この緩和により、事前に審査を受けていない新築住宅でも事後の審査を受けられるようになったのです。そのためには、工事監理報告書や写真などで施工状況を確認できる必要があります。

本来は、工事中を検査すべきですが、事後の報告書や写真のみでOKとする点は、疑問が感じられます。写真は提出する側が選択することもできますし、それ以外に問題がないか実際に確認することもできません。その正確性が問題となります。

フラット35が提供開始された当初は、不動産会社の間でも混乱が大きく、正確に制度を理解していないことが多かった為に不動産会社がフラット35の融資に対応していない計画で設計・建築・販売を行っていました。

その為、購入者がフラット35を利用したくても、事前に審査を受けていない為にフラット35を利用できないこともあって、融資を受けられないことがありました。この対処方法として、この緩和が必要だとなったのでしょう。

フラット35の1つの特長でもある「検査機関による検査を受けた物件」への融資を忠実に実施する為にも、この点は今後の見直しが必要ではないかと考えています。

ここまで見ただけでも、対象物件に対しての相当な条件緩和が進んでいますね。しかし、今後も緩和が続いていきます。対象物件への条件から、住宅ローンの性質へと視点を移していきます。



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