「住宅ローンの「今」を斬る!」 どうなる?!住宅ローン金利 〜借り換えは?〜
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住宅ローンの「今」を斬る! どうなる?!住宅ローン金利 〜借り換えは?〜

■ 執筆者:荒井 康矩 ■
■ 執筆者:西 緑 ■
■ 執筆者:山下 修一 ■


(5) どうなる?!住宅ローン金利 〜借り換えは?〜

こんにちは、ファイナンシャル・プランナーの荒井です。前回の続きを書きます。さて、ここで住宅ローンの借り換えを考えている方のことも考えてみましょう。

この数年、確かに変動金利ではなく固定金利の住宅ローンの利用者が増えてきました。変動金利のリスクがわかり、賢い選択をし始めているのだと思います。

しかし、数年前までは変動金利や短期固定型の住宅ローンを借りる人が圧倒的に多い時代があったので、今回の金利上昇に大きな影響を受けることが考えられます。

それでも、今までの低金利が当たり前になっていたこともあり、なかなか実感として湧いてこない為に、対応が遅れる方も相当にいると思われます。例えば、以下の試算を見てください。

 借り入れ時期 : 2003年8月
 借り入れ金額 : 3,000万円
 金利     : 1.0%
 種類     : 3年固定金利

上記の条件で借り入れした場合、

 毎月返済額  :  96,492円(当初3年間のみ)
          109,469円(4年目から2.0%になったとして)
          121,004円(9年目から3.0%になったとして)
          130,667円(14年目から4.0%になったとして)
          138,034円(19年目から5.0%になったとして)

 総返済額   : 45,019,035円(上記の金利上昇として)

となります。で、これが仮に全ての金利が1%上昇したとして考えましょう。上記の例で、4年目にあたる今年(2006年)8月以降の金利がさらに0.5%高くなったとします。

 毎月返済額  : 116,332円(4年目から2.5%になったとして)
          128,332円(9年目から3.5%になったとして)
          138,413円(14年目から4.5%になったとして)
          146,128円(19年目から5.5%になったとして)

 総返済額   : 47,500,839円(上記の金利上昇として)

総返済額にして、約250万円も違ってきますね。さらに、0.5%(つまり元の試算より1%)高くなると仮定すると、

 総返済額   : 49,476,550円

つまり、約450万円も負担が大きくなってしまいます

細かな計算を言うと上記の通りにならない部分もあるのですが、ここでは凡そのイメージを掴んでいただければと思います。ホント、バカにならない負担の大きさですよね。

これを読んだ人のなかには、

「19年目以降の金利が、5.5%だとか6.0%まで上昇するわけないでしょう」

と思われる方もいらっしゃるかと思います。しかし、アメリカを例に取ると、今年の年末時点の住宅ローン金利は、なんと

 7%程度!

になるとの見通しが伝えられています。あくまで、日本の今の金利が異常なほどの低金利であるとの認識を持っていただいた方が良いでしょう。金利はいくら下がっても、0%が下限ですが、上限はありません。しっかり動向を見極めたいところですね。

そういうわけですから、変動金利や短期固定型の住宅ローンを利用中の方は、借り換えを検討されることも考えましょう。

では、既に長期固定型の住宅ローンを利用している方はどうなのでしょうか?

金利が上昇傾向にあることは明白ですから、何も変動金利への借り換えを検討する必要はないですね。当然です。家計に余剰資金ができた場合には、繰上げ返済をする方も多いと思います。ここで少し考えてください。

金利が上昇傾向にあるのであれば、資産の運用利率も上がってくることが想定されますね。預貯金の金利上昇がニュースになっていますが、これもそうです。

ただ、預貯金だけでは、あまりメリットのあるレベルではない。だから、ほかの運用も検討すると良いと思いますね。たとえば、投資信託とかですね。

ただ、預貯金と違いリスクが生じてきます。何に投資するか?は自己責任ですから慎重に考えましょう。

でも、正直なところ、5年や10年といった中期固定型の住宅ローンを利用中の方は迷いますよね。借り入れした時期や条件にもよりますし、繰上げ返済がどの程度できるか?によっても対応がかわってきます。

いずれにしても、住宅ローンの顧客は銀行にとっては喉から手が出るほどに欲しい顧客。近年の獲得競争の熾烈さを見れば、このことははっきりしています。

これを機に借り換えで他の金融機関からの乗り換えを促すこともあります。
また、不動産会社が、住宅ローンの金利上昇を顧客へ訴えることによる販売促進を狙うことも当然に出てくるでしょう。いずれにしても慎重に検討する必要がありますね。

執筆 2006年7月18日


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