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住宅ローンの「今」を斬る! 住宅ローン金利上昇時の4つの対策

■ 執筆者:荒井 康矩 ■
■ 執筆者:西 緑 ■
■ 執筆者:山下 修一 ■


(7) 住宅ローン金利上昇時の4つの対策

こんにちは。ファイナンシャル・プランナーの山下修一です。

前回、「ゼロ金利解除後の住宅ローン」が金利上昇につながっていくというお話をしました。今回は、その金利上昇時のリスク回避の方法についてお話します。

では「金利上昇リスクの回避」の方法を見ていきましょう。次の4つが挙げられると思います。

1つ目が「住宅ローン金利を固定する」
2つ目が「住宅ローン金利上昇の影響を緩和する」
3つ目が「住宅ローン金利の上昇を抑える」
4つ目が「住宅ローン自体を抑える(借入れを少なくする)」

それぞれ具体的な方法を見て行きます。

@住宅ローン金利を固定する

まずは「フラット35」のような全期間固定金利の住宅ローンを検討してみましょう。ただし、物件の8割までという条件、借り換えには利用できないという制限があるので注意してください。

もっと条件が緩いのが金融機関の独自の住宅ローン。最近は全期間固定金利や超長期固定選択型(20年〜)の商品が充実してきており、それ単独で借り入れを行ったり、フラット35と併用する方法もあります。

A住宅ローン金利上昇の影響を緩和する

これは借り入れのうち、「変動金利型」と「全期間固定型」を例えば半々ずつとかミックスするタイプです。金利が上昇と想定してもどのようなペースか分かりません。景気が腰折れしてあまり上がらないかもしれない可能性もあります。

それぞれの金利が持っているリスクを分散させるということで影響を緩和できると思います。この場合、出来るだけ早く上昇リスクを回避するには、繰上げ返済は変動金利型から返済していきましょう。

B住宅ローン金利の上昇を抑える

市場金利が上がっていっても、一定の水準から金利が上がらない住宅ローンがあります。いわゆる「上限金利付きの住宅ローン」です。

変動金利型になるのですが、当初の金利は通常の変動金利よりも高く、固定金利選択型よりも低い水準から始まります。半年毎の適用金利の変更が発生しても、決められた期間中にある上限に達した場合はそこからは上がらないというものです。

例えば三菱東京UFJ銀行では、5年型が1.575%(上限は2.00%)、10年型で1.775%(上限は2.7%)という商品が出ています。この上限金利となっても、余裕を持って返済が可能な方、その期間にまとまった金額で繰り上げ返済が行えそうな方は検討しても良いでしょう。

C住宅ローン自体を抑える(=借入れを少なくする)

これは商品選びというよりも、「金利上昇⇒借入額に対する支払い利息の増加」という図式を改めて見つめなおすことです。
 
「金利が上昇する見込みですから..今のうちにローンを組まれては」

というトークで住宅購入をお勧めされるケースがあるかもしれません。しかし、

 『本当にそうなのでしょうか?』

ということを考えてみたいと思います。

今、住まいが絶対欲しいというのならともかく、計画的に考えて返済効率を上げたいと購入時期も検討できる方はちょっと立ち止まってみましょう。
 
たとえば、共働きのご夫婦で今はお2人で割りと収入がある世帯はいらっしゃいます。数年後は奥様が出産のために退職し、収入がお1人分になるケースは多いでしょう。このご家族でちょっとシュミレーションをして見ましょう。

<2006年時点と将来設計>
 年間収入 夫:500万円(手取)
      妻:300万円(手取)
      3年経過後に妻が退職(出産・子育て)

 年間支出 生活費:224万円
      住居費(賃貸):126万円(10.5万円/月)

 貯蓄   預貯金:600万円

上記の年間収入から年間支出を差し引くと、450万円となりますが、これが年間の貯蓄可能額だと言えますね。

<今後の経済環境・仮定>
 市場の金利が平均年0.5%ずつ上昇して5年後に落ち着く。

 
<住宅購入ケース>(1)
 【金利の低い今、購入して住宅ローンを組む。共働きの間に繰上げ返済する】
   ◇年間400万円*1を2〜3年目に繰上げ返済する予定。

  *1:固定資産税等の維持費用で貯蓄可能450万円から50万円減額。

  選択する金利は当初5年固定で30年返済とする。当初5年固定は現在は2.0%と設定されている。
    ⇒5年後は上昇して4.5%になると想定とします。

  購入計画は、物件価格が3000万円で、その内訳が「頭金200万円+ローン2800万円」です。


<住宅購入ケース>(2)
 【2年後には金利は上がるだろうが、共働きの間に頭金を貯めて2年後に住宅ローンを組む】
   ◇年間450万円を貯めていく予定。

  選択する金利は全期間固定の15年とする。全期間固定金利は2年後は上昇して4.0%になると想定します。
    ⇒現在は3.0%と設定されている。

  購入計画は、物件価格が3000万円で、その内訳が「頭金1600万円+ローン1400万円」です。

という場合を試算して比較してみますと、
 
  ケース(1)の総住居費は、
     頭金200万円+住宅ローン総返済額3,974万円⇒4,174万円

  ケース(2)の総住居費は、
     頭金1,600万円+賃貸252万円(2年)+住宅ローン総返済額1,863万円⇒3,715万円
      
という結果となり、この想定での結論として
 
 ★金利が上がっても、2年間頭金を貯めてから住宅ローンを
  組んだほうが、459万円節約できる!
   
というケースもあるということです。金利が上昇した場合に借入額がいくら残っているかにより総返済額が随分変わってくる(影響がある)ことがお判りいただけたと思います。

 ★頭金作りは重要です!

以上「金利上昇時の4つの対策」いかがでしたでしょうか?

単に”住宅ローン選び”や”繰上げ返済”に注目して解決するのでなく、ご自身のライフスタイルに関するお金の出入りから住宅資金計画自体を吟味する、その価値をお判りいただけたと思います。

バブルの頃の変動金利、一時は8%台だったようですね。今では考えられない、そこまでは.... という感じはありますが、今後のキーワードは『通常金利に戻っていく』ことです。

金利上昇のピッチ、これから速くなることを当然想定しておくべきだと思います。それでは、また。

執筆 2006年7月21日


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