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住宅ローンの「今」を斬る! フラット35+公庫財形住宅融資を見つめ直す

■ 執筆者:荒井 康矩 ■
■ 執筆者:西 緑 ■
■ 執筆者:山下 修一 ■


(8) フラット35+公庫財形住宅融資を見つめ直す

前回の「ゼロ金利解除後の住宅ローン、どう選ぶ?」いかがでしたでしょうか?続いて「金利上昇時の4つの対策」もあわせてご提案させていただきました。

今回はその4つの対策の中で、

「住宅ローン金利を固定する」
「住宅ローン金利上昇の影響を緩和する」

に焦点を当てたお話をしたいと思います。

「住宅ローン金利を固定する」で取り上げたフラット35ですが、融資率には物件価額の80%以内という条件がありましたね。だから、本来ならば2割以上の頭金を用意しないといけないということになります。

一方では「2割以上の頭金を用意できそうもない」という課題に直面されている方、結構多いと思います。

その場合は申込窓口の金融機関で独自ローンがあれば、残りの金額の全部もしくは一部を融資してもらうことが可能か問い合わせてみましょう。(注:無理のない資金計画であることが前提です)

但し、その独自ローンに全期間固定金利が用意されているかというと、そうではなく変動金利や固定金利選択型が圧倒的に多いですね。

固定金利選択型も主流である2〜5年程度の短期間のものしか用意されていないのであれば、今後予想される金利上昇の影響が心配になります。

しかも、適用される金利というのは「申込時」の金利ではなく、「融資実行時」の金利であることから、完成までに1年〜2年あるようなケースでは、その間に適用金利が変わってくることが充分考えられます。

ちょっと一休みして、参考までに金利の動きをお伝えしますと、

変動金利型ローンの金利の目安である短期プライムレートも6年ぶりに引き上げ検討というニュース(7月19日付日本経済新聞)がありました。しかも、いきなり0.25%程度の上げ幅と言われています。

金利の上昇速度。

思ったよりも速いなあと思われる方は多いと思いますが、これ、市場が決める金利の動きなのです。この動き...これからもやってきます。

一方的には上がらないかもしれませんが、1〜2年の間にどれだけ上がっているのだろうという不安は拭えないことでしょう。はい。話を戻しますと、

それでは完成までの間に金利上昇した場合の影響を回避できないかということを考えてみましょう。まだまだ金利が低い水準であることを考えると、「融資実行時」でなく「申込時」の金利が適用されればいいですね。

そうです。ありましたね。「申込時」の金利が適用されるローンといえば代表的なものが二つ。

一番目は「住宅金融公庫」です。でも現在の基準金利は3.71%(2006年7月)と比較的高いですね。
二番目は「財形住宅融資」ですね。こちらの金利は2.32% とまだ比較的低いですね。

しかし、当初5年間だけの適用になり、5年毎に市場金利によって見直しがされます。だから5年後には金利が上昇していれば、当然その影響を受けることになります。この「財形住宅融資」ですが、公庫窓口での財形住宅融資の場合には6月からちょっと嬉しい制度変更がありました。

フラット35と併用して公庫財形住宅融資を利用する場合には、両方で建設費または購入価額の80%までという融資率の上限がありましたが、撤廃されて100%までとなりました。
(それぞれで80%以内、財形のほうは財形貯蓄残高の10倍、4000万円以内というルールは残っています)

たとえば、物件の購入価額が3000万円の場合に

 フラット35    80%:2400万円
 公庫財形住宅融資 20%:600万円
  <財形貯蓄の残高60万円以上あること>

という組み合わせの選択ができます。また、

 フラット35    50%:1500万円
 公庫財形住宅融資 50%:1500万円
  <財形貯蓄の残高150万円以上あること>

という組み合わせの選択もできます。

この割合をどうするか?難しいところですね。ただ、

 フラット35  「全期間固定」「融資実行時金利を適用」
 財形住宅融資 「5年間固定」「申し込み時金利を適用」

の特性により、金利の上昇下降の影響を「分散できる」という意味で、一方的に偏り過ぎない組み合わせを検討して良いのではと思います。(また、じっくりとシュミレーションしてみたいと思います)

金利はサイクルで動くと言われますが、それが長期なのか短期なのか本当に難しいところです。誰にも分かりません。ただ、金利が動き始めた今、金利において異なる特性のローンを組み合わせることが選択の主流になっていきそうな気がします。

最近セミナーへお越しになる方は、”住宅ローンの金利動向”についての関心が本当に高く、質疑応答でも一番多いテーマになっています。長い間政策のおかげで超低金利時代が続いており、将来の返済額が上がっていくような風潮があまり無かっただけになおさらですね。

これからの住宅ローン選びは一本調子でなく、金利の動きを勉強してから、もっと慎重に検討していくべきでしょう。それでは、また。

執筆 2006年7月31日


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