「住宅ローンの「今」を斬る!」 住宅ローン対決! 変動金利 vs 長期固定金利 (2)
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住宅ローンの「今」を斬る! 住宅ローン対決! 変動金利 vs 長期固定金利

■ 執筆者:荒井 康矩 ■
■ 執筆者:西 緑 ■
■ 執筆者:山下 修一 ■


(12) 住宅ローン対決! 変動金利 vs 長期固定金利 (2)

こんにちは。ファイナンシャル・プランナーの山下修一です。

前回のローン対決はいかがでしたでしょうか?金利が変動することによって、返済額に占める元本と利息の割合が結構変わっていくことを実感いただけたかな?と思います。

しかし、前回は金利が1年間隔で0.5%ずつ変動するシナリオを作ってみたのですが...

「んなことはないでえ〜!」(関西人ならどこかで聞いたフレーズ!?)と思っている方も多いはずです。

そうですね(笑)。客観的に見て、1つのシナリオだけの対決は不公平だと思います。ということで前回に続けて考察してみたいと思います。

さて、次のシナリオですが、

前回を基準(A)として
「B:金利の変動間隔は同じで、変動幅が小幅になる」
および、
「C:金利の変動間隔はゆったりめで、変動幅は同じ」
という2つシナリオを追加してみました。

前回のシナリオとあわせてご覧ください。
<前回対決のシナリオA>は

(1)変動金利型
 2006年10月 2.625%
 2007年10月 3.125% (+0.5%)
 2008年10月 3.625% (+0.5%)
 2009年10月 4.125% (+0.5%)
 2010年10月 3.625% (-0.5%)
 2011年10月 3.125% (-0.5%)
 以降はこのあたりの水準で続くものとする。

(2)長期固定金利型
 2006年10月 3.00% 
 以降はこの水準が続くものとする。
でしたね。

第2ラウンドは以下の通りになりました。
 …B:金利の変動間隔は同じで、変動幅が小幅になる

(1)変動金利型
 2006年10月 2.625%
 2007年10月 2.875% (+0.25%)
 2008年10月 3.125% (+0.25%)
 2009年10月 3.375% (+0.25%)
 2010年10月 3.125% (-0.25%)
 2011年10月 2.875% (-0.25%)
 以降はこのあたりの水準で続くものとする。

(2)長期固定金利型
 2006年10月 3.00%  は同じです。

借り入れ条件は、借入額:3000万円、借入期間:30年、元利均等返済です。

(1)変動金利型
  総返済額 → 約4527万円

(2)長期固定金利型
  総返済額 → 約4563万円
  、
今度は約36万円差で(1)変動金利型に軍配が上がりました。

参考までに(2)長期固定金利が2.95%まで下がると引き分けです。

次に第3ラウンドは以下の通りになりました。
 …C:金利の変動間隔はゆったりめで、変動幅は同じ

(1)変動金利型 ○変動間隔を1年→2年にしました。
 2006年10月 2.625%
 2008年10月 3.125% (+0.5%)
 2010年10月 3.625% (+0.5%)
 2012年10月 4.125% (+0.5%)
 2014年10月 3.625% (-0.5%)
 2016年10月 3.125% (-0.5%)
 以降はこのあたりの水準で続くものとする。

(2)長期固定金利型
 2006年10月 3.00%  は同じです。

借り入れの条件はBと同じです。

(1)変動金利型
  総返済額 → 約4744万円

(2)長期固定金利型
  総返済額 → 約4563万円
  、
こちらは約181万円差で(2)長期固定金利型に軍配が上がりました。

同様に(2)長期固定金利が3.3%まで上がると引き分けです。

こうして見ると、借入残高があまり減っていない時期に金利が上昇してしまうと、返済額で利息の部分が占めてしまい、そのダメージがじわじわと効いてくるのを実感していただけたと思います。

ここでクローズアップされてきたのが「変動金利型の仕組み」です。

家計に急激な影響をもたらさないように毎月返済額が5年毎にしか改定されない仕組みです。しかし、そのことが却って借入残高の減少にブレーキをかけているのです。

(試しに金利改定の都度に毎月返済額を改定してみました。Cのシナリオでは約4708万円と5年毎改定に比べて約36万円減る結果になりました。)


金利の変動時期や変動幅が判らないということ。
変動があった場合にただちに返済額に反映されないこと。

結構なリスクではないでしょうか?

変動金利型 vs 長期固定型の対決。

前回からの三番勝負をご覧いただきましたが、いかがでしたでしょうか?

どちらを選んだら良いのか?どちらがトクなのか?

片一方は変動していくものですから、結果は最後になってみないと本当に解りません。

今回のコラム。
どちらかに肩入れしているわけではありません。

ただ、

○将来の家計を長期的に展望して、その概況から取りうる金利上昇リスクをしっかりと見極めて選んでいただくこと

○わが家の限界となる金利水準なり、毎月返済額なりの基準となる数字を持っていただくこと

は本当に大事なことだと思います。(住宅ローンの返済計画とライフプランが密接なわけです)

今年3月からの金利上昇ムード。
やや落ち着いているみたいですが、今こそ!金利変動リスクというものとちゃんと向き合って、わが家にとって適正なローンはどれなのか?客観的に考える良い時期だと思います。

本日は以上です。

今回、金利が短期間で急激に上昇したシナリオも設定して、そこで発生する『未払利息』という(怖〜い)ものもご紹介しようとは思ったのですが、現実的に発生する可能性が少ないために割愛させていただきます。番外編などでお伝えしますね。それではまた。

※今回行った試算は予測に基づく概算ですので、実際の返済額とは若干誤差が出てくる場合があります。また、商品内容によって試算結果と異なる場合もございます。


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