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住宅ローン徹底研究 新生銀行の住宅ローン

(4) 新生銀行の住宅ローン

こんにちは。ファイナンシャル・プランナーの山下修一です。
 
2003年秋に登場したフラット35(当時は証券化ローンと呼ばれていましたが)。もうすっかり商品の名前も特徴も認知されてきましたね。最近家を建てる人は、住宅ローンはまずはフラット35から検討するというのが当たり前にさえなってきているように思います。

今回私が取り上げる住宅ローンはちょっと個性派の住宅ローンです。

フラット35で盛り上がっている世の中を見回してみますと、それに負けず劣らず 思わず目を引かれてしまうローンが出ているではありませんか!

それらをシリーズで見ていきたいと思います。

第1回目は新生銀行のパワースマートローンです。

特長はなんといっても「5年間は1%」という割安な金利設定、そして、繰上げ返済の手数料が0円であるということですね。

おっと、その金利で忘れてはいけないこと。この1%には条件が付いています!長期国債流通利回りが1度でも3%に達したら、5年間のうち残りは1.9%に上がって固定されてしまいます。

ちなみに国債の利回りは、日本相互証券ホームページの資料をご参考ください。その資料を見ますと、1995年9月あたりから3%を下回っています。

筆者の個人的見解ですが、直近では急激に金利が上がらないように政策を打ってくるはずで、おそらく1〜2年ではこの条件に達しないだろうと思っています。では、先行きの金利でシナリオを想定して試算してみましょう。

その前に、新生銀行のホームページでケーススタディで金利を設定し、総返済額を比較した資料が掲載されておりました。先を越されてしまいましたが、割りとよく分析されていると思います。

そこでは3000万円を30年間借入れした場合の比較をしています。

●パワースマートローン
 ○楽観的なシナリオ
  (1)当初5年間:1.0% ⇒25年間:4.0%の場合、約4633万円
  (2)当初5年間:1.0% ⇒25年間:5.0%の場合、約5069万円
 ○悲観的なシナリオ
  (3)当初5年間:1.9% ⇒25年間:4.0%の場合、約4790万円
  (4)当初5年間:1.9% ⇒25年間:5.0%の場合、約5235万円
 
●長期固定金利タイプ
  (5)30年間:3.0%の場合、約4553万円

この結果では、(1)〜(4)は(5)で借入れた場合よりは不利になってしまっています。

では、パワースマートローンが有利になるのはどのあたりかというと、当初5年間:1.0%⇒25年間:3.8%を下回る場合からです。そこで、新生銀行の訴求点としては、「このような試算結果でも繰上返済を積極的にやって行けば長期固定よりも有利になっていきますよ!」と締めくくっています。

うーん、確かにそうですが、ちょっとスッキリしません!繰上返済というのはご家庭によって実行できるかどうかは未知なもの、貯蓄が出来ない年もあってブレがあることですよね。だから繰上返済を全面に出しすぎるのはどうかなと思ってしまいます。

そこで...
私はもう少し現実的に有り得そうなシナリオで試算してみました。
金利は長期的には上昇トレンドを想定し、同じように見ていきます。

●パワースマートローン
 @当初3年間:1.0% ⇒2年間:1.9% ⇒25年間:3.0%
 A当初3年間:1.0% ⇒2年間:1.9% ⇒25年間:4.0%
 B当初3年間:1.0% ⇒2年間:1.9% ⇒25年間:5.0%

●長期固定金利タイプ
 C30年間:2.8%
  (9月現在、大手都銀のフラット35や三井住友のプロバーローンはこのあたり)

●中期固定金利タイプ
 D当初10年間:2.8%(9月現在、みずほのプロパーローンはこのあたり)
  ⇒10年間:4.0% ⇒10年間:5.0%
   
と推移した場合の総返済額がどうなるかをやってみました。

 @ 約4277万円 (Cとの差 −159万円、Dとの差 −571万円)
 A 約4693万円 (Cとの差 +257万円、Dとの差 −155万円)
 B 約5132万円 (Cとの差 +696万円、Dとの差 +284万円)
 C 約4436万円
 D 約4848万円

新生銀行のパワースマートローンは目先の金利が低いので、「総返済額でかなりの差がつくだろう!」と思ってしまいますが、金利上昇リスクを含めて考えると、そうではないことがお分かり頂けたと思います。

「じゃ当初5年間1.0%⇒25年間2.0%ぐらいだったらいいでしょう!」というほうに考えてしまうのですが、所詮都合の良いシナリオにすぎません。現在のような低金利が続く感覚で、長期の返済計画を描いてしまうのは、リスクが大きくギャンブル性があるものと考えてください。

以上、一番に見たいと思われる総返済額の視点から分析してみました。

ただ、事務手数料・保証料等の諸費用や利便性を無視しているので、いざ選択する時には、それらを含めて総合的に分析していく必要があります。また、返済期間を短くすると結果が変わって来る場合があります。ご注意ください。

では今回はこのあたりで。お疲れさまでした。


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