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住宅ローン徹底研究 東京スター銀行の住宅ローン

(5) 東京スター銀行の住宅ローン

こんにちは。ファイナンシャル・プランナーの山下修一です。

今回は「預金連動型住宅ローン」です。このタイプの第1号が東京スター銀行から2003年に「スターワン住宅ローン」という名前で発売されました。

読者の皆さんには既にお馴染みかとは思いますが、ご自身にとってのメリットがチョット解りづらいのではないでしょうか?そこで「このローンを利用した場合にわが家はどうなるのか?」簡単に検証してみたいと思います。その前に..ローンの特色をざっとおさらいしておきますね。

(1)住宅ローン残高から預金残高を引いた差額にのみ金利が掛かる
(2)保証料が無料、借り入れ当初1ヶ月間無利息。
(3)金利が掛からない部分の融資残高も「住宅ローン控除」税制優遇の
  対象に。
(4)リフォーム・住宅ローンの借換え等に使うことができる。

(商品内容の詳細は東京スター銀行のホームページをご参照ください)

やはり、最大の特色は(1)ということになりますが、「預金をある程度残しておけばいいんでしょう。でもその目安が難しいわ!」というご意見が多いような気がします。

直感的には、ある程度の貯蓄を持っているご家庭がメリットを享受できるとは思いますが、そのあたりを確認していきましょう。

東京スター銀行のホームページでも細かなシュミレーションをしてもらえます。(このシュミレーションは割りと良くできていると思います)但し、預金残高と返済総額との関係のレベルで留まっています。貸し出し機関という立場上は仕方が無いと思いますが。。。

そこで!このコラムならでは”生活者側の視点”に立ったシュミレーションをしてみたいと思います。

ご家庭の財務内容・将来必要となる資金の出入りまで含めたもので、一般的に多いと思われるケース(=読者の実感が持てるもの)を設定してみます。モデルケースは以下のとおりです。

<物件のプロフィール>
価格:4000万円⇒ 頭金:800万円、住宅ローン:3200万円、諸費用:200万円

<スターワン住宅ローンのプロフィール>
返済期間:25年
金利:5年固定型を選択、当初5年間は3.15%、5年毎に継続する。
   (将来の金利は緩やかな上昇を仮定:5年毎に0.5%アップ)

<ご家庭のプロフィール>
ご夫婦:共に35歳 お子様:5歳と3歳(2人とも大学まで公立。自宅から通学)
税込年収:700万円、手取年収:約580万円、65歳まで同じ水準で推移。
月生活費:23万円(ローン除く)、臨時出費:7年・14年後に自家用車(各250万円)
教育費、固定資産税、住宅ローン控除を考慮。
 
以上の前提条件で、簡単なライフプランを立ててみて、

@返済総額 A30年後のご家庭の貯蓄残高 を予測してみました。

※参考までに、同じローンをフラット35相当で組んだ場合とも比較してみます。
  こちらのほうの金利:全期間固定で 3% としました。

[A](返済開始時の)預金残高の違いでの比較

 [A-1]預金残高200万円からスタートできる場合

  ・フラット35相当のローンの場合
     返済総額:約4654万円*1 30年後の貯蓄残高:約2006万円*2

  ・スターワン住宅ローンの場合
     返済総額:約4494万円*1 30年後の貯蓄残高:約2164万円*2

   *1:団信加入の場合の保険料含む *2:運用利率は0.002%を設定


 [A-2]預金残高700万円からスタートできる場合

  ・フラット35相当のローンの場合
     返済総額:[A-1] と同じ 30年後の貯蓄残高:約2506万円

  ・スターワン住宅ローンの場合
     返済総額:約3972万円  30年後の貯蓄残高:約3184万円
   

 [A-3]預金残高1200万円からスタートできる場合

  ・フラット35相当のローンの場合
     返済総額:[A-1] と同じ 30年後の貯蓄残高:約3006万円

  ・スターワン住宅ローンの場合
     返済総額:約3627万円 30年後の貯蓄残高:約4026万円


[B] 上記の[A-2]が可能なご家庭なら、もし700万円のうち500万円は預金をしないで頭金へ回した
   場合にどうなるのか?を見ておきたいでしょう。
   そうすると頭金:1300万円、住宅ローン:2700万円 の設定となり、預金残高は200万からの
   スタートとなります。

  ・フラット35相当のローンの場合
     返済総額:約3927万円 30年後の貯蓄残高:約2697万円

  ・スターワン住宅ローンの場合
     返済総額:約3400万円 30年後の貯蓄残高:約3222万円


[C]最後にこのローンの特色をほぼ最大限活かせるケースも見ておきましょう。仮に3000万円!の
  預金からスタートできる場合です。

 [C-1]預金残高3000万円を残しておく

  ・フラット35相当のローンの場合
     返済総額:[A-1] と同じ 30年後の貯蓄残高:約4806万円

  ・スターワン住宅ローンの場合
     返済総額:約3297万円 30年後の貯蓄残高:約6149万円


 [C-2]預金残高3000万円のうち2500万円を頭金に回す。
   そうすると頭金:3300万円、住宅ローン:700万円 の設定となり、預金残高は500万からの
   スタートとなります。

  ・フラット35相当のローンの場合
     返済総額:約1018万円  30年後の貯蓄残高:約5760万円

  ・スターワン住宅ローンの場合
     返済総額:約725万円   30年後の貯蓄残高:約6050万円

いかがでしたでしょう? 興味深い結果ですね。

どのケースもスターワン住宅ローンの方がフラット35相当よりも返済総額が少なくなり、結果的に貯蓄残高が多くなる見込みになりました。融資残高で金利が掛かる部分を減らしていくことは効果ありそうです。

○スターワン住宅ローン同士での[A-2]と[B] の比較では返済総額では差が付くものの、貯蓄残高はあまり変わらないという結果です。この場合は返済に費やす額が少ないほうが良いと思います。

○[C-1]については25年間の総利息がナント96万円のみ!
ちなみに住宅ローン控除の総額が約219万円ですから、その差額は諸費用の節約になっているという見方ができるかもしれません。

○[C-2]が[C-1]より貯蓄残高が少なかったのは、住宅ローン控除の恩恵が少なくなることが挙げられます。(C-2の場合は約48万円)

では「どれを選択すれば良いのでしょうか?」ですが、やはりご家庭の財務状況・将来や金利に対する考え方・余裕資金の設定等により変わってきますから一概には言えないですね。

ただ、住宅ローンの商品内容に引きずられず、このように生活設計を軸に考察した上で、総合的に判断をしていただくほうが良いでしょう。

以上、今回はやや数字が多かったと思いますが、大丈夫だったでしょうか? 少しでもご参考に頂ければ幸いです。それではまた。

(注)今回の試算はあくまでも前提を持った概算で捉えていただき、実際とは多少異なる場合があることをご了承ください。


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