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住宅ローン徹底研究 三井住友銀行の住宅ローン

(12) 三井住友銀行の住宅ローン

ファイナンシャル・プランナーの山下修一です。

今回は三井住友銀行の住宅ローンです。ここは、どうしても営業力の住友銀行という印象をお持ちの方が多いのではないでしょうか。住友は昔はやや押しの強い営業という評判がありましたが、合併後はソフトな路線に転換しています。

三井住友銀行の住宅ローン商品は、他のメガバンクと同じように、ラインナップでは不足がないものを揃えています。

・金利について
   変動金利型、固定金利特約型 、超長期固定金利型。
   ⇒超長期固定金利型は最初はキャンペーンだけかと思いましたが、
     最近はすっかり定着してきました。
          

・返済期間について
   短期間から長期間まで(1年〜35年)
   ⇒特に力を入れて打ち出しているのが20年〜35年の期間です。


・返済方法について
   元利均等返済、元金均等返済 、ボーナス併用返済
   ⇒最近は元金均等返済が出来る銀行が出てきました。
         
・種類について
   新規購入住宅ローン、借り換えローン、住み替えローン
   リフォームローン、諸費用、つなぎローン フリーローン
   ⇒色々なニーズに対応しています。

最終的には商品を販売するために、顧客へのコンサルティングを導入していますが、最近”コンサルらしい”と思わせる商品を出しています。

それは「三大疾病保障付き住宅ローン」と「ミックスプラン」です。

まずは「三大疾病保障付き住宅ローン」。

文字通り日本人の死亡原因の6割を占める三大疾病(ガン、心筋梗塞、脳卒中)と診断された時に、住宅ローンの返済が免除される内容です。

病気になって働けなくなった時、まずは有給を使う→勤務先から見舞金など支給(制度がある場合)→健康保険の傷病手当金(国民健康保険はなし)→職を離れざるを得なくなった場合の失業保険。このような国や勤務先から収入補償を受けることができます。

さらに、自分で医療保険や所得補償保険を掛けていれば同時にもらうことが出来ます。しかし、住宅ローンの返済が無くなるということはありません。

三大疾病は医療の進歩により、程度によっては治ることがありますが、働くことができない状態かつ高度障害の認定が受けられないといった場合、収入を得ることが困難になります。

そのようなケースがどれぐらいあるのか、客観的なデータをまだ入手できていませんが、リスクの中でもニッチな所を埋める商品だと思います。

三菱東京UFJ銀行でも七大疾病(+高血圧疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変)まで拡げた商品を販売しています。しかし、いずれも病気と診断されたら即免除というわけではありませんので、適用条件を充分確認しておくことが重要です。

たとえば、ガンではどのようなガンが対象になるのか、たとえば「上皮内ガン」のような初期ガンは対象なのか、急性心筋梗塞や脳卒中ではどのような状態が続けば対象となるのか、必ず理解しておきましょう。

保険料ですが三井住友銀行の場合は金利が0.3%上乗せされます。

「その上乗せ分の金額を払うのと、一般の保険商品の保険料とではどうか」という声も聞きます。上乗せ金額と医療保険・所得補償保険などの商品と比較してみるのも良いかと思いますが、少し意味が違います。

他の商品では元気で働けるようになった時に支給が打ち切られる場合があるのに対し、住宅ローンの免除は返済が復活することがありません。

次に「ミックスプラン」。

金利のタイプを1つでなく、2つに分散しておきましょうというものです。

たとえば、3000万円を借りる場合、1500万円は「全期間固定金利」で返済、1500万円は「店頭金利(変動金利または2・10年等の固定金利特約)」から「優遇」を適用した金利で返済していくプランになります。

当初は後者のほうが金利が低く設定されていますが、見直し時の金利に対する許容範囲がどれぐらいかがポイントでしょう。

量的緩和政策が解除され、ゼロ金利も解除されると本格的にローン金利が動き始めます。ただし、一方的な上昇が続くとは考えにくい場合はこのプランを検討しても良いかと思います。

いずれにしても、三井住友銀行の商品開発には1つのコンセプトが感じられるのです。それは何か? みなさんはおわかりでしょうか?

それは顧客に対して「リスクヘッジ」を提案していると思います。

「三大疾病保障付き住宅ローン」
返済ができない健康状態になってしまった場合のリスクヘッジ。

「ミックスプラン」
景気回復で金利が上昇しても、また冷え込んで低金利に戻ってしまう場合など、
金利の動く方向に対するリスクヘッジ。

先のことなのでどちらも可能性がまったく無い!とは言い切れません。

将来のリスクに対して、敏感でしっかりと考えておきたい方に受け入れられるのではないかと思います。自己責任の風潮が浸透してくると契約件数が増えそうですね。

いかがでしたでしょうか?

三井住友銀行の商品の内容を見ていると、他行に追随するというよりは、世の中で先陣を切って開発している思います。

ここに注目していると住宅ローンの近未来像がいち早く判るかもしれません。

ちょっと大袈裟にほめ過ぎた感がありますが、住宅ローンのコンサルティングを行うFPが常に注目しておくべき金融機関であることは間違いありません。


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