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対決!メガバンクの住宅ローン!総負担額の比較(1)

(13) 対決!メガバンクの住宅ローン!総負担額の比較(1)

こんにちは、ファイナンシャル・プランナーの山下修一です。

「たかが0.1%、されど0.1%」

どっかで聞いたようなフレーズを採って書いてみました。ただ住宅ローンを借りている方、これから借りようとされる方にとって、この言葉の重みは感じていただけると思います。

しかし、漠然とした重みであっては意味がありません。住宅ローンの商品というものは、金融期間の激しい競争の中で多様化してきました。同じ返済期間・同じ返済方法でも0.1%、いや0.2〜1.0%の金利差が平気でついてしまっているものです。

ここの住宅ローンの選択を間違うと将来負担としてのしかかってくる額が変わります。それは将来自分が使えるお金も変わってくるということです。もし、それが....100万円単位の金額と判れば....大変ですね。

今回はそのあたりを具体的に考察してみたいと思います。

当社で最近リリースした「住宅ローンの比較シュミレーション」を利用させていただき、具体的なご相談例で試算→比較してみました。

登場するのは東京都にお住まいのMさんご夫婦です。住宅購入を検討中。ご主人は会社員、奥様は専業主婦でお2人とも30歳です。結婚2年目で最近お子様が生まれたばかり、近い将来はもう1人子供が欲しいとおっしゃっています。

住宅ローンについては返済額が銀行間でどうなるか良くわからず、とりあえず固定金利選択型で比較をしてみたいとのご要望です。
(できればメガバンク中心でとのこと)

比較シュミレーションのアンケートに書かれていたのは以下の通りです。

 ・銀行 パターンA:みずほ 〃B:三菱東京UFJ 〃C:三井住友 〃D:りそな
 ・借入額:3000万円
 ・借入期間:35年
 ・金利のタイプ:固定金利選択型
 ・固定金利の期間:5年
 ・金利優遇:全期間タイプ(店頭表示金利より0.7%)
 ・今後の金利動向:緩やかな金利上昇を予想されているので店頭表示金利は
  5年後は1.0%上昇、10年後は1.5%上昇、15年後は2.0%の上昇、以降その水準。
 ・繰上返済:まだ先行きの家計がどうなるか判らないのでとりあえず無し

当社の試算では以下のルールを設定しました。

 ・金利の特記事項:保証料外枠方式
 ・保証料は銀行間で表示方法が異なり一概に判断できないので、
  比較上は一定のルールで計算して設定する
  例えばxxx円〜yyy円と提示されていればその中間値(xxx+yyy)/2を採用
 ・2月の金利をもとに3月から借入れ、優遇条件はクリアできるとします。

早速、返済額シュミレーションを行って比較してみました。事務手数料と保証料も含めて算出しています。

     (試算結果のイメージはこのような感じです)
   住宅ローンの比較のイメージ
    ※銀行別に年間返済額と諸費用、総返済額が比較されています。

総返済額が一番有利なのはグラフの棒の高さが低い銀行です。それでは結果を発表します。

  1位:みずほ銀行   約5545万円
  2位:りそな銀行   約5560万円(1位との差:約15万円)
  3位:東京三菱UFJ銀行 約5740万円(1位との差:約195万円)
  4位:三井住友銀行  約5792万円(1位との差:約247万円)

意外にも3位4位とは大差がつきましたね。また、諸費用分(保証料が大部分で不透明である)を除いてみましょう。金利の部分だけの返済額の比較になります。

  1位:みずほ銀行   約5480万円
  1位:りそな銀行   約5480万円
  3位:三井住友銀行  約5633万円(1位との差:約153万円)
  4位:東京三菱UFJ銀行 約5672万円(1位との差:約192万円)

こちらでも200万円近くの差が出てくることになりそうです。

これを見てMさん夫婦はビックリしました。
「無頓着に選ぶと車1台分の購入費用に響いてくるわねえ..」

そうなんですね。住宅ローンというのは端的に言うと、『同じものでも値段が違ってくる買い物』と言ってよいでしょう。ちょっとした試算と比較の努力が報われます。

いかがでしたでしょうか?今回はこのあたりにしたいと思います。

次回は当初期間の金利優遇ではどうなるのか?

また、Mさんは子供2人を想定したライフプランを作られたということで、繰り上げ返済ができる時期と金額が見えてきたそうです。

そうなると。。。またどれぐらいの差になるのか?
利息はどれぐらい変わってくるのか?
引き続き見てまいりたいと思います。お楽しみに!


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