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対決!メガバンクの住宅ローン!総負担額の比較(2)

(14) 対決!メガバンクの住宅ローン!総負担額の比較(2)

ファイナンシャル・プランナーの山下修一です。

先週2月21日(水)、日銀の金融政策決定会合が開かれ0.25%の利上げが決定されましたね。これで政策金利である無担保コール翌日物金利が0.5%になりました。

利上げは昨年7月のゼロ金利解除政策以来、約7ヶ月経った金利は0.5%上昇したことになります。

長期固定以外の住宅ローンを選択しようと考えている方や既にそれを選択された方にとっては金利の動向は大変気になることだと思います。

どこまで上昇するのか?せっかく新居を購入したのに、先行きの返済について漠然とした不安を抱えながらの暮らし。あまり良いとは言えません。

この不安を少しでも解消するにはどうすればいいのでしょうか?

やはり、我が家が選んだ住宅ローンの総負担額がどう変わるのか、早い段階から織り込んでおくのが第一歩だと思います。


さて、前回に引き続いてメガバンクの住宅ローンについての返済シュミレーションを行い、比較してみたいと思います。

同じように返済をするにしても、

「緩やかな金利上昇のもと、選び方で総負担額がどれだけ変わるのか?」

がポイントでした。


前回は全期間金利優遇タイプの場合で比較しましたが、「車1台分の額が違ってくるかもしれない」という結果でした。今回は当初期間金利優遇タイプのほうで見ていきたいと思います。ここでも同じように違ってくるのでしょうか?

シュミレーションにあたっての住宅ローンの商品性および条件のシナリオは、金利優遇部分を除き前回と同じとしました。当初期間金利優遇は以下の通りです。(2月現在)


         店頭表示 当初期間 当初期間 期間終了後
パターン     金利   適用金利 優遇   優遇
------------------------------------------------------------
 A:みずほ    3.35%   1.50%   1.85%   0.40%
 B:三菱東京UFJ  3.60%   1.50%   2.10%   0.40%
 C:三井住友   3.55%   1.50%   2.05%   0.40%
 D:りそな    3.35%   1.00%   2.35%   0.40%
------------------------------------------------------------
※店頭表示金利の上昇…5年後→1.00%UP 10年後→1.50%UP 15年後→2.00%UP


これを見ると銀行によって若干違ってきますね。ただ、文章と数字を見ただけではシナリオが判りにくいと思います。グラフにしましたのでご覧ください。

 


早速、上記で返済比較シュミレーションを行った結果を発表しましょう。

諸費用(特に保証料)はブレが出るため、元利部分の総返済額で比較すると、

  1位:みずほ銀行   約5504万円
  2位:りそな銀行   約5598万円(1位との差:約94万円)
  3位:三井住友銀行  約5659万円(1位との差:約155万円)
  4位:東京三菱UFJ銀行 約5698万円(1位との差:約194万円)

という結果になりました。今回は4位までしっかりと差がつきましたね。

前回登場のMさん夫婦は当初期間優遇の方で検討されていたようです。この結果を見て、さらにビックリされました。

それから、

『金利はゆっくり上がると思います。でも一方的な上昇は無いと思います。
 もし上がったら次は下がるという前提でもやっていただけませんか?』

というご希望がありました。そこで金利上昇カーブはやや上げてみるものの10年後には下げに転じるというシナリオでやってみましょう。

その結果でも

  1位:みずほ銀行   約5374万円
  2位:りそな銀行   約5499万円(1位との差:約125万円)
  3位:三井住友銀行  約5526万円(1位との差:約152万円)
  4位:東京三菱UFJ銀行 約5564万円(1位との差:約190万円)

と順位は変わりませんでした。

こうして適用金利のわずかな差が結果的に100万円以上の差に変わってくるのを見ますと、住宅ローンの選択で無頓着になると家計のロスに繋がります。

あの無理矢理な言葉を思い出してください。

 「たかが0.1%、されど0.1%」

実感いただけましたでしょうか?

 住宅ローンを上手く選択 = 人生にかかるお金を効率的に支出

の式とみると、資産運用の1つと見なしても過言ではないですね。

さて、対決シリーズいかがでしたでしょうか?面白いケースがあればどんどんやって行きたいと思います。それでは、またお会いしましょう。



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