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繰上返済で最も効果を上げる方法とは?

(15) 繰上返済で最も効果を上げる方法とは?

ファイナンシャル・プランナーの山下修一です。

繰上返済で最も効果を上げる方法とは?
結論を先に申し上げるとスバリ「繰上返済の計画」を立てることです。

計画は漠然としたものでなく根拠があるものです。我が家にそのような計画が「有る」vs「無い」とでは繰上返済がもたらす効果が全く変わって来ます。ごく当たり前の答なのですが、これを訴えるのには理由があります。

日頃から資金計画のご相談を受けさせていただいてますが、繰上返済を考えてはいるものの、きっちり根拠に基づいた計画を考えておられる方は殆どいらっしゃいません。

たとえば、ご相談者に対して、

FP「なぜ住宅ローンの返済期間を35年にされるのでしょうか?

と質問を投げかけてみます。すると、多くの方はこのように答えられます。

相談者「とりあえず返済額を押さえておいて、お金を貯められるるような
      生活にしたい。その貯まったお金を繰上返済に当てようと思って
      ます。だから35年も掛けないし、利息も相当減らせると思うん
      です。」

そうですね。その通りだと思います。では、もう少し掘り下げた質問を投げかけてみます。

FP「いつ、どれぐらい貯めて返済できるかを把握されているのでしょうか?」

すると、多くの方はこのように答えられます。

相談者「1年で50〜100万円ぐらいかなあ。。教育費も置いておきたいので。。ちゃんと把握してませんが
      何とかなるとは思います。」

だんだん回答が怪しくなってきました。 現在の家計からは繰上返済できる金額を見積もることができるものの、将来の家計からは漠然としたものしか持っておられないのです。 だから、いざ返済がスタートした後も

「50万貯まったので繰上返済しよう。あとは他のために取っておこう。」

とされている方が多いようです。 どうですか?皆さん心当たりありませんか?将来の可能性いかがですか?

☆★漠然とした繰上返済計画では効率が悪くて賢明ではありません★☆

それでは計画によって何百万と変わってくる事例をご紹介したいと思います。前々回「対決!メガバンクの住宅ローン!(1)」に登場したMさんのご相談から考察してみます。資金計画の概要は以下の通りです。

 夫:30歳会社員 年収640万円 妻:30歳専業主婦  第1子:2歳  第2子:2008年12月予定
  ☆2007年中に住宅購入予定。  
  ☆住宅ローン3000万円・35年返済・みずほ銀行の固定選択5年(当初優遇)

ご相談の中での会話を再現してみます。(敬称略)

M「夫婦で話し合い、今後5年間は毎年100万円、次の5年間は50万円ずつの 返済をしようと思っているんです。」

FP「そう思われる根拠はなんですか?」

M「今までの貯金額から100万円は安全圏と思いました。5年後からは教育費がかかってきそうなので50万円に減らします。そしてある程度は手元に取っておきたいのです。」

FP「お子様2人をご希望ですね。教育費、住宅維持費、税金、車・旅行etc 10年間で色々と模様が変わってくると思いますが。」

M「そうですね。そこまで気付いて試算したことはないですね。」

FP「ではライフプランを作成して、将来の経済状態を展望してみましょうか。適切な返済計画のアウトラインが見えてくるはずです。」

今後40年間の収入+支出+資産の分析を行うことになりました。もちろん、この機会に家計の改善も同時に見ていきます。 ライフプランで一番重要なのがキャッシュフロー分析です。(以下イメージ)



今後10年間を着目してみますと、色々と想定される支出を見積ったとしてもMさんは前半5年間は200万円、後半5年間は140〜100万円の資金が捻出できるという結果が浮かび上がってきたのです。 ここで対決してみましょう。

繰上返済Aプラン:5年間100万円、5年間50万円ずつ繰上返済した結果 繰上返済Bプラン:10年間のキャッシュフローから判明した資金を繰上返済した結果  (11年目以降はどちらも通常の返済をしたものとする)

総返済額をシュミレーションした結果、 繰上返済Aプラン:約4128万円、35年⇒23年の返済期間の短縮可能 繰上返済Bプラン:約3550万円、35年⇒14年の返済期間の短縮可能

ナ・ナント!! Bプランの方が約578万円有利になるのです。 驚きの結果ですね。BプランはMさんにとっては無理がなく大変効率的な返済計画と言っても良いでしょう。 いかがでしたしょうか。極めて合理的な考え方なのですが、まだまだ実行されていないのが現状です。

サラリーマンへ生涯支払われる賃金はほぼ決まっています。
    ⇒一生懸命働いて稼いだお金。
      ⇒ムダのないよう支出したいのは誰もが同じですね。

そして生涯で最も大きな支出は住宅ローン。
  
 ⇒漠然とした返済計画。
      ⇒それで済ませてしまうことは勿体ないですよね。

はい。本日はここまでにしたいと思います。それでは、またお会いしましょう。



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