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住宅ローンのツボ 35年返済のリスク@

■ 執筆者:荒井 康矩 ■
■ 執筆者:西 緑 ■
■ 執筆者:山下 修一 ■


(20) 住宅ローンの35年返済のリスク@

こんにちは。ファイナンシャル・プランナーの山下修一です。

『40にして家を建てる』

サラリーマンが家を持つ目標として、かつてこのような言葉が使われていましたが、最近はかなり若い時にマイホームを取得される方が増えてきたように思います。

ただ住宅金融公庫の調査によると、住宅ローンを利用する平均年齢は39歳あたりです。(マイホーム新築の場合)

40という年齢が目前になると「もうあまり時間がない!」と思って、そのあたりで決断してしまうのかもしれません。

40歳ならば定年まであと20年。

うーん。20年はキツそうですね。

この期間で本当に完済してしまうほうがいいのか?
逆に毎月返済額が増えそうで心配になりますね。

はい。今日のお話は年齢のほうではなく、「返済期間」のほうに焦点を当ててみたいと思います。

住宅ローンについてのご相談を数多く受けてきました。

私自身ちゃんと統計を取ったわけではありませんが、約半分ぐらいの方が返済期間を35年で設定されていることに気が付きました。

(余談:フラット35では返済期間は35年が原則と誤解されている?方が若干いらっしゃいました。)

本当かなあと思って、住宅金融公庫のアンケート調査(平成18年)を見ると実際35年あたりを選択されている方は約57%とやはり一番多かったのです。

「35年」という返済期間。本当に大丈夫なのでしょうか?

先行きの家計を充分想定した上で選択されているのでしょうか?
それとも、目先の返済額を減らすために選択されているのでしょうか?

難しいですがお会いしたお客様の話ではどうも後者で選ばれているようです。私自身、35年については以前から気になっていました。例えば、話題に出た39歳でローンを組むと35年後は74歳。しっかりリタイアしている時期ですね。

「いやいや、60歳以降も働くから....」と楽観的におっしゃる方もいます。

ご存知だと思いますが、定年の65歳延長や廃止を謡った「改正高齢者雇用安定法」が2006年4月に施行されました。しかし、全ての方が60歳以降雇用されるわけではありません。

実際は、現役時代と同じ収入が60歳以降も得られる方が少ないのではと思います。35年で組んでしまったことの影響。ちょっと気になってきましたね。では実感していただくために、具体的にあるサラリーマン世帯で試算をしてみましょう

35歳でマイホームを購入します。住宅ローンの返済期間を35年で組みました。

借り入れ額3000万・金利は3%(長期固定金利)とします。
  ⇒毎月返済額は11.5万円で、年間返済額は139万円ですね。

年収は60歳まで上下はありますが平均700万円とします。
  ⇒ 60歳になりましたが、定年以降の継続雇用制度の基準に合わずにやはり退職することに
    なりました。
  ⇒ 退職金は約2000万の見込みです。

退職金ですが60〜64歳の年金空白期間のため、
  ⇒ 毎年400万円を5年間で取り崩すことにしました。

65歳以降に平均年収700万円の夫がもらう年金額は現在の計算では約221万円です。また専業主婦であった妻の年金約79万円とあわせると約300万円になります。(ここでは65歳以降同じ時期に夫婦で年金が支給されるとします)

この場合の

『35年にわたるローン返済額が家計に占める割合』

を単純に試算してみました。最初の25年:35歳〜59歳はどうでしょうか?

⇒ 額面700万円収入の手取り額(仮に税・社会保険料を除くと84%)は584万円です。
  その額に対する住宅ローン年間返済額(139万円)の割合は約24%。
  ⇒ 逆に生活に回せるお金を計算すると(100%-24%=76%)なので
    584万円×76%=443万円です。
    これを月々に均すと約37万円になります。
     ⇒ ご夫婦でゆとりある生活ができそうですね。

次の5年:60歳〜64歳はどうでしょうか?
⇒ 退職金の毎年取崩し額は400万円(仮に100%)。
   それに対する年間返済額の割合は約35%に上昇してしまいます。
   ⇒ 逆に生活に回せるのは(100%-35%=65%)で月々に均すと
      約22万円に減ってしまいます。
       ⇒ ゆとりがなくなりますが生活はできそうですね。

次の5年:65歳〜69歳はどうでしょうか?
⇒ 公的年金収入300万円の手取り額(仮に95%)に対しての
  年間返済額の割合は約49%に上昇してしまいます。
   ⇒ 生活に回せるのは(100%-49%=51%)で、月々に均すと
     約12万円しか充てることができません。
      ⇒ 果たして12万円で生活ができるのでしょうか?
        (食費、光熱費、医療費、通信費、固定資産税...
        あっという間になくなりそうですね)

以上が35年返済がもたらす家計への影響です。実感いただけましたか。とにかく60歳以降の生活が圧迫されていくのを数字が正直に表しています。簡単に35年で組めないですね。

「繰上げ返済するつもりだから、定年までに完済できる!」という方もいらっしゃいます。

しかし、繰上げ返済が本当に出来るのかどうか確信を持って言えるのでしょうか?

業績悪化や不祥事が影響して収入や手当が減ることも考えられます。再編や淘汰の波に巻き込まれてしまうかもしれません。体調を崩してしまうこともあるかもしれません。そのようなことがあると、繰上げ返済の計画がとたんに狂ってしまいますね。

繰上げ返済の期間短縮を当てにしていいのでしょうか?
(ちなみに先程のケースでは、定年までに完済させようとすると最初の6年間で毎年100万の繰上げが出来るパワーが必要です。)

35年返済のリスク。。大きいと思いませんか。このあたりは本当によく検討したいですね。目先の返済負担が云々よりも、ライフサイクルでの負担の推移が大丈夫かどうか?ぜひ長い目でご判断いただきたいと思います。それではまた。


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