「住宅ローンのツボ」 35年返済のリスクA
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住宅ローンのツボ 35年返済のリスク

■ 執筆者:荒井 康矩 ■
■ 執筆者:西 緑 ■
■ 執筆者:山下 修一 ■


(21) 住宅ローンの35年返済のリスクA

こんにちは。ファイナンシャル・プランナーの山下修一です。前回の「35年返済のリスク」の続きを書かせていただきます。

35年というと長〜い!先のことになるので、将来のことがわからないから

「まあ〜なんとかなるでしょう」「最初から無理しないように」

返済額が少ない道を選んでしまう方も多いのではないかと思います。

反対に、「この家が欲しい」とか「今しか買えないのでは?」という気持ちが先行して、無理してでも35年の計画に押し込んでしまう傾向もあるとも感じています。

さて、住宅ローンの世界では返済期間の5年・10年の差は結構大きいです。そこのところ、返済期間別に金額を整理してみましょう。

(1)3000万円・35年返済・長期固定金利3%でローンを
 組んだ場合(ボーナス分なし)の総返済額は

 毎月返済額    115,455円
 年間返済額   1,385,460円
 総返済額    48,477,411円
 総利息額   18,477,411円

ですが、

(2)30年返済にすると

 毎月返済額    126,481円
 年間返済額   1,517,772円
 総返済額 45,519,644円
 総利息額   15,519,644円

さらに

(3)25年返済にすると、

 毎月返済額    142,263円
 年間返済額   1,707,156円
 総返済額 42,665,501円
 総利息額   12,665,501円

まで減ってきます。

特に(1)と(3)の総利息額の差が約581万円!いう結果は驚きですね。同じ3000万円を借りたとしても、返済期間10年の差で支払額がこんなに違ってくるとなると「えっ、もういっぺん検討してみようか?」という気持ちにもなってきますね。

ただし25年返済にするには、毎月返済額が115,455円→142,263円と、あと26,808円を頑張って払う必要があります。

26,808円か?

この金額だけ見ると簡単に考えてしまいがちですが、実際に返済される方にはなかなか受け入れてもらえないのが現実だと思います。

しかし、

「あと26,808円はうちの家庭では無理。」

という判断が単なる

○根拠のない不安だったとしたらどうでしょうか?
○将来の家計を検証せずに決めていないでしょうか?

そうですね。はっきりとしていない方に是非一度わが家のライフプラン(将来のお金の設計書)を作ってみて、ローンの返済計画を当て嵌めていただきたいと思います。

そういうプロセスを踏んでから、

「わが家にとって25年はやっぱり厳しいなあ…」

というのなら仕方がありませんが、

「そうか。取り組み方で25年でもいけるじゃないか?」

とか、

「以外と余裕が出てくるなあ…」

というのが判ればしめたものですね!さて、35年から25年返済に変更した場合にこれからの生活がどうなるのか?前回と同じような設定で検証してみたいと思います。

最初の25年:35歳〜59歳はどうでしょうか?

⇒額面700万円収入の手取り額
(仮に税・社会保険料を除くと84%)は584万円です。
 その額に対する年間返済額(約171万円)の割合は約29%。
 ⇒逆に生活に回せるお金を計算すると(100%-29%=71%)
  なので584万円×71%=414万円です。
   これを月々に均すと約35万円になります。
   ⇒ご夫婦でややゆとりある生活ができそうですね。


次の5年:60歳〜64歳はどうでしょうか?

 ⇒退職金の毎年取崩し額は400万円(仮に100%)。
  それに対する年間返済額はありません。
  ⇒生活に回せるのは月々に均すと約33万円です。
   ⇒現役時代と同程度の生活ができそうですね。


次の5年:65歳〜69歳はどうでしょうか?

 ⇒公的年金収入300万円の手取り額(仮に95%)に対して
  こちらも年間返済額はありません。
  ⇒100%生活に回せるので月々に均すと約24万円です。
   ⇒それほどゆとりはないですが
         普通の暮らしができそうですね。

単に返済予定表上での数字ではなく、視点を変えて家計という土俵上の数字にあてはめて判断することが無理のない返済計画かどうかを判断する適切な方法だと思います。今後の収入とか教育費とか修繕費のブレの要因はご家庭個別のリスクとして見ておけばいいのです。そのリスクが発生した場合にどうするのか?

たとえば、

 ○収入の増加でカバーできるのか?
 ○支出の削減ができるのか?

色々な角度から考えてみた結果、最終的に克服できそうな策が見つかればOKです。

「35年返済のリスク」

2回にわたって解説してまいりましたが、「本当に検討した上で35年を選ばれているのかどうか?」

ご相談に来られた方のお話や公庫のアンケート結果を見て大変疑問が湧いてしまったので、テーマとして取り上げてみました。いかがでしょうか?既に返済計画を立てられた方は、もう一度検証していただく動機付けになればと思います。それではまた。


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