「住宅ローンのツボ」 住宅ローン減税 2007年変更点のシュミレーション
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住宅ローン減税 2007年変更点のシュミレーション

■ 執筆者:荒井 康矩 ■
■ 執筆者:西 緑 ■
■ 執筆者:山下 修一 ■


(24) 住宅ローン減税 2007年変更点のシュミレーション

ファイナンシャル・プランナーの山下修一です。

先月、住まいの税金のコーナーで取り上げられた「住宅ローン減税 2007年の変更点をチェック」の続きを書いてみたいと思います。

簡単に復習しておきましょう。
2007年から所得税の税率が税源委譲によって下がります。

国税庁HP

そうなると、従来の住宅ローン控除を適用すると不利になってくる方が出てきます。具体的には所得税の税率が下がり、納める所得税額が少なくなる方です。 (∵住宅ローン控除は所得税額の範囲でしか還ってきません)

「税源委譲による影響があっては大変!」とフォローの意味を込めて、従来に加えて新しい制度が設けられました。

1〜10年目は住宅ローン年末残高の0.6%、11〜15年目は住宅ローン年末残高の0.4%が所得税から控除されるものです。 (従来は1〜6年目は住宅ローン年末残高の1.0%、7〜10年目は住宅ローン年末残高の0.5%が所得税から控除されるものでしたね)

単年の控除が減る分、期間を延長して受けられるようするものです。

さて、新設の制度を選択してよいものか否かですが、納める所得税が多いご家庭にはメリットが無い場合があるということでしたね。

そのあたり、なんとなく頭の中では判っているつもりでも、それが実感できていないのが現状ではないでしょうか?

 ○具体的にはどれぐらいの金額が変わってくるのか?
 ○自分の所得ではどちらの制度が有利なのか?

難解で迷われることと思います。

そこで・・・あくまでも参考という位置づけになりますが、いくつかのケースを想定して試算をしてみました。

「30代前半の平均的なサラリーマン世帯」の家族モデルを設定し、従来の制度 VS 新設の制度 の住宅ローン控除額を比較してみます。

【モデルケース】
 ○家族構成(4人家族)
  夫:32歳 会社員
  妻:32歳 専業主婦
  子:4歳と2歳
   ・家族構成は変わらないものとします。

 ○前提条件
  ・収入は将来に渡って横ばいとします。
  ・生命保険料・損害保険料・医療費などの所得控除はゼロとしておきます。
  ・社会保険料控除は2006年4月時点の料率を適用し、便宜上同じ料率が続くとします。
  ・所得税の計算方法は現在の制度が続くものとします。

【試算パターン】
 ○年収の違いでどうか? で考察してみます。
   480万円(月40万円)
   600万円(月50万円)
   720万円(月60万円) の3パターン
    ※試算の便宜上、ボーナスは無しとします。

 ○借入れ金額の違いでどうか? で考察してみます。
   返済期間:30年、全期間固定金利:3%
   借入額:3000万円・2500万円・2000万円 の3パターン
    ※試算の便宜上、繰上げ返済は行わないものとします。

上記の組み合わせ(3X3=9パターン)で試算した結果をマトリクスに纏めてみました。早速ご覧ください。



今回のケースで見ていただくと、ほとんどのパターンで新設の制度を選択するほうが有利と出ています。一方、年収720万円で借入れ額が2000万円のパターンだけが従来の制度が有利と出ております。

これは住宅ローン残高×(新設の制度)控除率で算出された額が、年収720万円のケースで算出された所得税額を下回り、充分に控除を受けられていないことを意味しています。逆に従来の制度のほうが期間前半の控除率が高いことから、全体として控除の効率が良くなります。

いかがでしたでしょうか?

こうして具体的に試算すると、結構な違いが出てくることをお判りいただけたと思います。(40万円以上の差になったケースありました)

軽く考えることはできないですが、選択する方も大変ですね!!

この制度。まだ税制大綱という段階なので、国会で正式に成立していません(平成19年3月25日現在)が、ほぼ実施されるでしょう。そのあかつきには、どちらを選択すればよいのか判断できるような情報サイト・相談窓口は提供してほしいものです。

はい。本日はここまでにしたいと思います。それでは、またお会いしましょう。

(注)
・所得税は給与などの各収入・家族構成・各種所得控除の適用により個々で税額が変わってくる
  ことはご注意ください。
・税務上の判断については税務署や税理士へご相談ください。


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